서귀포시 안덕면 주택, 감정가의 100%에 낙찰 가능성

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포시 안덕면의 주택 경매건입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

서귀포시 안덕면 창천리 주택 경매

2025타경8255

소 재 지 : 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리

감 정 가 : 503,889,900

최 저 가 : 503,889,900

매각기일 : 2026.05.19(화) 10:00

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 813
물건용도	주택
토지면적	443.00㎡(134.01평)
건물면적	147.75㎡(44.69평)
사건번호	2025타경8255
감정평가액	503,889,900원
최저입찰가	(100%) 503,889,900원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	창천리 813	대	443㎡ (134.01평)
건물	창천리 813	단층 단독주택 시멘트벽돌조	67.65㎡ (20.46평)
건물	창천리 813	단층 창고 시멘트블록조	26.6㎡ (8.05평)
제시외건물	창천리 813	창고	24.5 ㎡(7.41평) 포함
	창천리 813	화장실	2 ㎡(0.61평) 포함
	창천리 813	주택	8 ㎡(2.42평) 포함
	창천리 813	다용도실	17.5 ㎡(5.29평) 포함
	창천리 813	보일러실	1.5 ㎡(0.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ""대평포구"" 남동측 인근[기호(1),(3)] 및 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 ""덕수초등학교"" 남서측 인근[기호(2)]에 위치하는 부동산(토지2/건물1)으로서, 인근은 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(1),(3)] 및 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대[기호(2)]임.
[교통상황] 기호(1) : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.
기호(2) : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여, 제반교통상황은 양호함.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지 등으로 이용 중임.
기호(2) : 인접 도로 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 본건 북측으로 폭 약 4 ~ 5 미터 내외의 포장도로와, 본건 동측으로 폭 약 1 ~ 2 미터 내외의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있음.
기호(2) : 본건 북측으로 폭 약 35 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] - 기호(1) : 창천리 813 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
- 기호(2) : 사계리 1026-1 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 온천원보호지구＜온천법＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(1) 지상 및 건물 기호(3) 1층에 제시외건물 ㄱ ~ ㅁ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 기타 참고사항 ? 본건 토지 기호(2)의 경우 『온천법』 상 온천원보호지구에 저촉된 바 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무진행시 온천원보호지구 저촉 여부 및 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람.
(후첨 지적개황도, 토지이용계획확인서 참조)
? 본건 토지 기호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.
[건물구조] - 기호(3)
시멘트벽돌조 및 시멘트블록조(부속건물) 슬레이트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1982.12.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 단독주택 및 창고/주택(부속건물)으로 이용 중임.
[설비내역] 보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 건물배치도/건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 본건 건물 기호(3) 부속건물은 공부상 용도가 창고로 기재되어 있으나, 현황 창고 및 주택임.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 ? 본건 건물 기호(3)은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	본건전부분	2015.07.16	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년4월17일	소유권
2020년1월15일	근저당권	204,000,000원
2022년9월22일	근저당권	200,000,000원
2024년4월19일	가압류	42,000,000원
2025년6월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년4월17일	소유권
2020년1월15일	근저당권	204,000,000원
2022년9월22일	근저당권	200,000,000원
2024년4월19일	가압류	42,000,000원
2025년6월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	754,267,580원원	452,128,500원원	62%	1.9회회
6개월	698,517,652원원	401,003,053원원	60%	2회회
12개월	686,637,623원원	376,305,104원원	60%	2.1회회

서귀포시 안덕면 주택, 감정가의 100%에 낙찰 가능성

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. - 현황 : 목록1. 제시건물의 부지, 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있고 일부 토지에 정원수 등 식재됨, 목록3.의 부속건물은 공부상 '창고'로 기재되어 있으나 현황 '창고 및 주택'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(창천리 813) 대지 (소재지 3.(난드르로 15-2) 제시 건물의 부지임. 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있으며, 일부 토지에 정원수 등 식재되어 있음) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.블럭조 슬래브지붕 단층 변소 ㄴ.파이프조 차

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.05.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 337일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 337일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.01.15.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 간선도로.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경8255 (제주지방법원)

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