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서울시 관악구 봉천동 해주빌 경매 완벽분석 / 다세대(빌라)경매

감정 2억 3400만원 → 최저 1억 8720만원! 서울시 관악구 봉천동 635-534 해주빌 경매를 소개합니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

다세대(빌라) 경매 / 서울특별시 관악구 봉천동 635-534 해주빌 다세대(빌라) 경매 / 2024타경119034

소 재 지	서울특별시 관악구 국회단지7길 11, 6층602호 (봉천동,해주빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	17.83㎡(5.39평)
건물면적	40.27㎡(12.18평)
사건번호	2024타경119034
감정평가액	234,000,000원
최저입찰가	(80%) 187,200,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	봉천동 635-534	202분의 17.83	17.83㎡ (5.39평)
건물	봉천동 635-534	6 철근콘크리트조	23.27㎡ (7.04평)
제시외건물	봉천동 635-534	다세대주택(방2)	17 ㎡(5.14평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 무난시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
[설비내역] 급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 장방형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법 ＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허 가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.-2029. 9. 9.)임.
[공부와의 차이] -
[참고사항] -임대미상. -본건 집합건축물대장상 위반건축물[내역: 6층(602호) 17㎡ 조립식패널조 공동주택]로 등재 되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO	전유부분	2019.11.01.	[보]216,000,000
조OO	전유부분	2017.09.06.	[보]230,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월7일	소유권
2019년9월23일	임차권설정	230,000,000원
2021년11월29일	압류
2022년5월3일	압류
2024년9월27일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	280,979,412원원	194,169,779원원	68%	4회회
6개월	293,687,349원원	212,698,764원원	72%	4.7회회
12개월	295,806,363원원	212,750,088원원	71%	4.8회회

서울시 관악구 봉천동 해주빌 경매 완벽분석 / 다세대(빌라)경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2712)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
조윤재:주택임대차보호법에 의하여 신청채권자가 우선변제권 승계

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 621일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 621일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.11.29.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경119034 (서울중앙지방법원)

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