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[2026타경3] 천안 동남구 상가주택 경매물건 소개

충남 천안 동남구 북면 상가주택, 감정가 15억 7995만원 → 최저 15억 7896만원! 상가주택 찾는 분께 적합합니다.

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

대전지방법원 천안지원 경매4계 2026 타경 3

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 286-4
물건용도	상가주택
토지면적	769.00㎡(232.62평)
건물면적	462.45㎡(139.89평)
사건번호	2026타경3
감정평가액	1,579,945,750원
최저입찰가	(100%) 1,578,955,750원
입 찰 일	2026.05.18(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용암리 286-4	대	670㎡ (202.68평)
토지	용암리 286-8	도로	99㎡ (29.95평) 2232분의 99 지분 전부
건물	용암리 286-4	지하1층 주택 및 소매점 일반목구조	216.075㎡ (65.36평)
	용암리 286-4	1층 소매점 일반목구조	121.9㎡ (36.87평)
	용암리 286-4	2층 주택 일반목구조	124.47㎡ (37.65평)
제시외건물	용암리 286-8	창고	12 ㎡(3.63평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리에 소재하는 "은석 초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 전원주택 등이 혼재하는 농촌지대내 전원주택단지로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호 1: 부정형 완경사의 토지로서 현황은 "주상용 건부지"로 이용중임. 기호 3: 부정형 완경사의 토지로서 현황은 "도로"로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1: 본건 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함. 기호 3: 본건이 현황 도로로 이용중임.
[토지이용계획] 기호 1 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 기호 3 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(북면6(주거형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 6)제시목록 외의 물건 (1) 기호③ 지상에 제시외 건물로서 컨테이너 수개동이 소재하나 이동 가능한 상태로서 감정평가에서 제외하였습니다. (‘사진용지’참조) (2) 기호③ 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)의 평가는 구조, 사용자재, 내용년수, 잔존년수, 시공정도, 부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 고려한 원가법으로 평가하되, 면적은 실측면적을 기준으로 하였으며, 감가수정은 관찰감가법을 적용하였습니다. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조) (3) 기호③ 지상에 제시외 건물이 소재하며 이로 인하여 소유권 행사에 제한받는 경우의 토지단가를‘토지건물감정평가명세표’의 비고란에 별도 기재하였으므로 경매 업무 진행시 참고바랍니다.(‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --
[건물구조] 기호 2 : 일반목구조 목조지붕 지하1층(철근콘크리트구조) 지상2층(일반목구조) 단독주택 및 소매점(사용승인일 2024.04.26.)으로서, 외벽 : 스타코 및 외장타일, 징크패널 등 마감 내벽 : 적삼목 등 목재인테리어, 양단벽지, 내장타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 바닥타일, 에폭시수지 등 마감 창호 : 로이삼중유리창호 등 마감 [이용상태] 지하 1층 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있음. 지상 1층 : 공부상 단독주택 및 소매점으로 등재되어 있음. 지상 2층 : 공부상 단독주택으로 등재되어 있음.
[설비내역] 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 보일러설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 --
[공부와의 차이] 의뢰목록 및 건물등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 2025.01.24. 기준 건축물 수정으로 인한 면적 감소로 등재되어 있습니다. 물적특성은 대장을 기준으로 하는 바 일반건축물대장상 면적을 기준으로 하여 감정평가하였습니다. [참고사항] 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/04/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
㈜OO	1층일부	2024.02.28.	[보]20,000,000
최OO	지하1층	2025.11.04.	[보]520,000,000
최OO	1층	2025.11.12.	[보]200,000,000
케OO	지1층	2025.02.28.	[보]5,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
접 수	소유권
2024년7월11일	근저당권	1,080,000,000원
2024년7월22일	근저당권	380,000,000원
2025년8월8일	근저당권	156,000,000원
2025년12월17일	가압류	30,922,188원
2026년1월6일	임의경매
2026년1월16일	가압류	24,005,830원
2026년1월22일	가압류	11,510,319원
2026년1월28일	가압류	52,000,000원
2026년3월13일	가압류	10,549,406원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년5월23일	소유권
2024년7월11일	근저당권	1,080,000,000원
2024년7월22일	근저당권	380,000,000원
2025년8월8일	근저당권	156,000,000원
2025년11월7일	전세권	520,000,000원
2025년11월7일	전세권	200,000,000원
2025년11월20일	가압류	34,157,193원
2025년12월17일	가압류	30,922,188원
2026년1월6일	임의경매
2026년1월16일	가압류	24,005,830원
2026년1월22일	가압류	11,510,319원
2026년1월28일	가압류	52,000,000원
2026년3월13일	가압류	10,549,406원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,233,180,463원원	1,730,549,453원원	52%	2.5회회
6개월	2,895,847,440원원	1,558,285,960원원	51%	2.6회회
12개월	2,165,053,943원원	1,130,770,072원원	54%	2.4회회

[2026타경3] 천안 동남구 상가주택 경매물건 소개

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 3 토지: 매각에서 제외하는 제시외 지상 건물을 위한 이 사건 토지 부분의 법정지상권 성립여부는 불분명함(감정평가서상 ㉠).

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 목록3 토지: 제시외 건물 매각에서 제외(감정평가서상 ㉠)., 제시외 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함. 3. 목록3 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 4. 목록2: 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 상이함. 5. 대항력 여지 있는 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록1 토지의 대부분은 목록2 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함 - 목록1 일부 지상에 카라반이 1대 소재하고 있는 것으로 보이고, 목록1 토지의 북동측 인접지(산12)와의 경계 부근에도 카라반이 1대 소재하고 있으나, 채무자(소유자) 강필선의 진술에 의하면 본인 소유의 카라반이 아니라고 함 - 목록2 건물의 지하층은 숙박시설로 이용되고 있는 것으로 보이고, 1,2층은 주택으로 이용되고 있는 것으로 보임 - 목록3 토지의 대부분은 도로로 이용되고 있는 것으로 보이고, 일부 토지는 임야 상태인 것으로 보이나, 토지의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함 - 목록3 토지의 인접지(286-7, 286-12)와의 경계 부근에 제시외 시설물 1동, 제시외 컨테이너박스 2동, 제시외 판넬조 판넬지붕 건물 3동이 각 소재하고 있으나, 채무자(소유자) 강필선의 진술에 의하면 본인 소유의 건물 등이 아니며, 인근주민들 소유인 것으로 알고 있다고 함 - 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3074)입니다.
입찰일은 2026.05.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
㈜케이엔비미래기획: 대항력 여지 있는 임차인임. 최나현: 현황조사시 첨부된 상가임대차현황서에는 등록된 내역이 없음. 최희: 현황조사시 첨부된 상가임대차현황서상에는 보증금 500,000,000원, 사업자등록신청일 2025.11.18., 임대차기간 2025.11.04.-2030.11.03. 기재됨. 케이앤비외식문화 주식회사: 대항력 여지 있는 임차인임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.07.11. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2026타경3 (대전지방법원 천안지원)

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