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감정 2억 6939만원 → 최저 2억 1551만원!! 소태동 단독주택 경매로 싸게 사는 방법? (건물 39.7평, 토지 33.9평)

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 광주시 동구 소태동 323-2의 단독주택 경매건입니다.

"이웃이 있는 마을 따뜻한 행복 광주광역시 동구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정가는 269,387,300원입니다. 최저입찰가는 215,509,840원(80%)입니다.
입찰일은 2026.06.24(수) 09:55로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 21,550,984원 입니다.

  ▶ 소 재 지 : 광주광역시 동구 소태동 323-2
  ▶ 사건번호 : 2025 타경 6705
  ▶ 집행법원 : 광주지방법원

소 재 지	광주광역시 동구 소태동 323-2
물건용도	단독주택
토지면적	112.00㎡(33.88평)
건물면적	131.20㎡(39.69평)
사건번호	2025타경6705
감정평가액	269,387,300원
최저입찰가	(80%) 215,509,840원
입 찰 일	2026.06.24(수) 09:55

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소태동 323-2	대	112㎡ (33.88평)
건물	소태동 323-2	1층 주택 벽돌조	44.75㎡ (13.54평)
건물	소태동 323-2	2층 주택 벽돌조	38.35㎡ (11.60평)
제시외건물	소태동 323-2	주택일부	27.6 ㎡(8.35평) 포함
	소태동 323-2	주택일부	4.3 ㎡(1.30평) 포함
	소태동 323-2	계단 및 창고	2.6 ㎡(0.79평) 포함
	소태동 323-2	보일러실 및 창고	5.9 ㎡(1.78평) 포함
	소태동 323-2	주택일부	5.1 ㎡(1.54평) 포함
	소태동 323-2	계단 및 보일러실	2.6 ㎡(0.79평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 동구 소태동 소재 "무등중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임.
4)인접 도로상태 일련번호 1) 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-10-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 중점경관관리구역(2019-12-27)임.
6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 2-가) 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 및 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.
[이용상태] 일련번호 2-가) 주택임.
[설비내역] 일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비됨.
4)부합물 및 종물 일련번호 제시외건물 ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 27.6㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택일부 약 4.3㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단 및 창고 약 2.6㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄹ) 조적 및 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실 및 창고 약 5.9㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅁ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 5.1㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅂ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단 및 보일러실 약 2.6㎡임. [공부와의 차이] -- [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
민OO	2층전부		[보]40,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월27일	소유권
2022년5월31일	근저당권	58,200,000원
2023년5월4일	가처분
2025년10월22일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월27일	소유권
2015년4월13일	전세권	40,000,000원
2022년5월31일	근저당권	58,200,000원
2023년5월4일	가처분
2025년10월22일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	487,063,600원원	500,000,000원원	103%	1회회
6개월	537,750,747원원	392,299,667원원	74%	1.7회회
12개월	514,967,810원원	372,384,750원원	73%	1.5회회

감정 2억 6939만원 → 최저 2억 1551만원!! 소태동 단독주택 경매로 싸게 사는 방법? (건물 39.7평, 토지 33.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

2015. 4. 13.자 전세권등기(전세금 40,000,000원, 전세권자 민황식)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각, 제시외건물 매각 포함 - 목록 2. 소재 태양광발전설비 매각 포함 - 목록 2. 건물은 건축물대장상 위반건축물로서(1층 조립식판넬조 단독주택 10.86제곱미터 무단증축), 위반내용을 시정하지 아니하면 건축법상 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있으므로 주의를 요함 - 2015. 4. 13.자 전세권등기(전세금 40,000,000원, 전세권자 민황식)는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰일은 2026.06.24입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
민황식 - 건물 중 일부(2층 전부) 전세권자겸 임차인 - 2026. 1. 16. 주택임차인 자격으로 권리신고 및 배당요구서를 제출하였으나, 주민등록표초본상 이 사건 부동산에 전입한 사실이 없음 - 전세권설정등기일은 2015. 4. 13. - 전세권자로서는 별도로 권리신고 및 배당요구를 하지 않아서 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 269,387,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 52,084,756원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1,2 : 설정 2022.05.31. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 판넬지붕. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경6705 (광주지방법원)

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