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구미시 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.9평, 토지 62.3평)

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경북 구미시 진평동의 다가구주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

구미시 진평동 18-6의 다가구주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 379.96㎡(114.94평)입니다. 토지면적은 206.10㎡(62.35평)입니다.

사건번호는 2025타경10705이며 대구지방법원 김천지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 571,527,600원입니다만 0회 유찰되어

최저입찰가는 571,528,000원입니다.

입찰보증금은 57,152,800원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상북도 구미시 진평동 18-6
물건용도	다가구주택
토지면적	206.10㎡(62.35평)
건물면적	379.96㎡(114.94평)
사건번호	2025타경10705
감정평가액	571,527,600원
최저입찰가	(100%) 571,528,000원
입 찰 일	2026.05.13(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	진평동 18-6	대	206.1㎡ (62.35평)
건물	진평동 18-6	1층 다가구주택(계단실) 철근콘크리트조	11.96㎡ (3.62평)
	진평동 18-6	2층 다가구주택(4가구) 철근콘크리트조	122.54㎡ (37.07평)
	진평동 18-6	3층 다가구주택(4가구) 철근콘크리트조	122.54㎡ (37.07평)
	진평동 18-6	4층 다가구주택(3가구) 철근콘크리트조	111.02㎡ (33.58평)
제시외건물	진평동 18-6	다용도실	11.9 ㎡(3.60평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '구미시립인동도서관' 남동측 인근에 위치하며 부근 은 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량출입 용이하며 제반교통사정 무난시됨.
3)형태 및 이용상태 사각형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 다가구주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북동측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건으로서 -외벽: 외장타일, 대리석 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감 -칭호: 샤시 이중창호임.
[이용상태] 다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 도시가스설비, 개별난방설비 등임.
4)부합물 및 종물 별참 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ) 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임. 2) 본 건물은 현장조사시 폐문으로 동류형건물의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
구OO	303호	2021.01.15.	[보]20,000,000 [월]180,000
김OO	305호	2019.04.15	[보]30만원 [월]월17만원
박OO	302호	2024.08.01.	[보]5,000,000 [월]220,000
이OO	501호	2024.04.30	[보]200만원 [월]월 28만원
이OO	503호	2023.03.02.	[보]75,000,000
정OO	203호	2022.02.25.	[보]30,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년3월22일	소유권
2018년3월22일	근저당권	208,000,000원
2024년8월16일	가압류	27,390,557원
2025년1월24일	임의경매
2025년5월13일	압류
2026년2월4일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년3월22일	소유권
2018년3월22일	근저당권	208,000,000원
2024년8월16일	가압류	27,390,557원
2025년1월14일	임차권설정	5,000,000원
2025년1월16일	임차권설정	30,000,000원
2025년1월24일	임의경매
2025년2월25일	임차권설정	20,000,000원
2025년5월9일	임차권설정	75,000,000원
2025년5월13일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	858,266,880원원	424,505,000원원	37%	3회회
6개월	1,410,363,907원원	725,931,373원원	54%	2.1회회
12개월	1,540,209,753원원	992,106,134원원	62%	1.9회회

구미시 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.9평, 토지 62.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 1층은 주차장 및 출입구, 2층은 201호, 202호, 2

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054) 420 - 2094)입니다.
입찰일은 2026.05.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
구본각:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.02.25.임 김도준:전입된 호실은 304호 박주성:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.01.14.임 이수진:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.05.09.임 정성환:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.01.16.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 571,527,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 155,692,920원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 468일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 468일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.3.22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량출입 용이. 철근콘크리트조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10705 (대구지방법원 김천지원)

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