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16억 9519만원짜리 상가 13억 5615만원에? 서울시 을지로6가 경매 분석합니다. (건물 22.6평)

감정가 16억 9519만원, 1회 유찰된 서울시 중구 을지로6가 67-1 상가의 최저입찰가는 13억 5615만원입니다.

"하나되는 중구 · 함께하는 중구 - 서울특별시 중구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

중구 을지로6가 67-1의 상가 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 74.77㎡(22.62평)입니다. 토지면적은 76.79㎡(23.23평)입니다.

사건번호는 2025타경102688이며 서울중앙지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,695,191,920원입니다만 1회 유찰되어

최저입찰가는 1,356,154,000원입니다.

입찰보증금은 135,615,400원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	서울특별시 중구 을지로6가 67-1
물건용도	상가
토지면적	76.79㎡(23.23평)
건물면적	74.77㎡(22.62평)
사건번호	2025타경102688
감정평가액	1,695,191,920원
최저입찰가	(80%) 1,356,154,000원
입 찰 일	2026.06.17(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	을지로6가 67-1	대	68.2㎡ (20.63평)
	을지로6가 67-2	대	4.8825㎡ (1.48평) 지분 11.4분의 4.6 전부
	을지로6가 68	대	3.7091㎡ (1.12평) 지분 44분의 32 전부
건물	을지로6가 67-1	단층 근린생활시설 목조	39.77㎡ (12.03평)
제시외건물	을지로6가 67-1	식당	35 ㎡(10.59평) 포함

[위치/주위환경] 1)일련번호1,3: 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""동대문역사문화공원역 7번출구"" 북측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.
2)일련번호5~8,10,12,13: 서울특별시 중구 을지로6가 소재 ""국립중앙의료원"" 남측 인근에 소재하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.
[교통상황] 본건까지 일부 토지에는 차량 접근 가능하나, 일부 토지는 세로(불)로서 차량 접근 불가능한 실정이며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동대문역사문화공원역)이 소재하여 대중교통 편의성 양호한 편임.
3)형태 및 이용상태 대부분 사다리형 평지이고 일부는 부정형 평지로서 대부분 상업용지로 이용중임(개별공시지가 고시는 상업용 또는 상업기타용으로 되어 있음)
4)인접 도로상태 개별공시지가 도로접면 상황에서 일련번호 1,3,6,7,8 토지는 세로(불), 일련번호 5 토지는 세로(가), 일련번호 10,12,13 토지는 세각(가)이며 각 도로는 포장도로임. [토지이용계획] 1)광희동1가 84: 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.
2)광희동1가 287: 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
3)을지로6가 59-1: 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
4)을지로6가 59-2: 59-3, 50-2: 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
5)을지로6가 67-1: 67-2, 68: 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 기타 미상임.
[건물구조] 1)일련번호2: 세멘벽돌조 평옥개 3층(옥탑,지하실 별도) 건물로서, 외벽:몰탈 마감 기타, 창호:목재,샷시 등임.
2)일련번호4: 목조 와즙 2층 건물로서, 외벽:일부 치장타일, 일부 몰탈 마감 등, 창호:샷시 등임.
3)일련번호9:목조 와즙 2층 건물로서, 외벽:세멘몰탈 등, 창호:창호가 거의 설치되지 않은 건물임.
4)일련번호11:목조기와지붕 단층 건물로서, 외벽:몰탈페인팅 등, 창호:샷시 등임.
[이용상태] 1)일련번호2: 근린생활시설(현황 인쇄)
2)일련번호4: 근린생활시설(미상)
3)일련번호9: 근린생활시설(현황 창고)
4)일련번호11:근린생활시설(현황 창고 추정)
[설비내역] 1)일련번호2: 전기, 급배수 및 위생설비 되어 있음.
2)일련번호4: 전기, 기타 미상.
3)일련번호9: 전기, 기타 미상.
4)일련번호11:전기, 기타 미상.
4)부합물 및 종물 일련번호9 건물에 세멘벽돌조 다용도실 약 4㎡, 일련번호11 건물에 목조 식당 약 35㎡가 부속 소재하는바, 제시외건물로 목록 추가하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 일련번호9건물은 공부상 을지로6가 50-2번지, 59번지 양지상 소재로 되어 있으나 현황은 59번지는 없고 ""50-2,59-2, 59-3"" 3필지상에 소재하는 것으로 보임. [참고사항] 임대관계 기타 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층전부	2009.07.09.	[보]30,000,000 [월]1,150,000
김OO	1층전부		[보]15,000,000 [월]1,500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	약정/금지사항/환매특약
2014년12월31일	소유권
2014년12월31일	근저당권	360,000,000원
2025년4월16일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	약정/금지사항/환매특약
2014년12월31일	소유권
2014년12월31일	근저당권	360,000,000원
2025년4월16일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	226,333,333원원	190,683,333원원	67%	3.3회회
6개월	429,154,164원원	274,103,270원원	67%	3회회
12개월	285,712,718원원	184,862,183원원	70%	3.3회회

16억 9519만원짜리 상가 13억 5615만원에? 서울시 을지로6가 경매 분석합니다. (건물 22.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 위 지상 67-1 건물은 67-2, 68 지상에도 위치하고 있는 것으로 보여 현황측량 등 정밀조사 필요하나 위 두 토지 일괄매각함

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 이건 건물을 매각하기 위하여는 대지에 대하여 분필등기 등 면밀한 확인이 필요해 보이며(집행관이 확인하기 위하여는 한계가 있음, 특히 을지로6가 59의 분필 및 멸실등기) 2. 이건 5. 대지위에는 건물

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2714)입니다.
입찰일은 2026.06.17입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김효순:옆건물 상가에서 사업장 운영중이고, 해당물건은 창고로 이용중임. 사업자등록 없음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,695,191,920원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 360,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 420일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 420일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014.12.31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 기와지붕.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경102688 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.