상가 경매초보도 쉽게! 제주 연동 시세분석

제주시 연동 1454에 위치한 본 상가 경매물건은 27억 1000만원짜리가 27억 1000만원까지 떨어진 상태입니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 제주특별자치도 제주시 연동 1454 상가입니다.

매각기일은 2026.05.12(화) 10:00이며, 입찰법원은 제주지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층305호
물건용도	상가
토지면적	218.19㎡(66.00평)
건물면적	268.33㎡(81.17평)
사건번호	2025타경1969
감정평가액	2,710,000,000원
최저입찰가	(100%) 2,710,000,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	연동 1454	6974분의 135.5	135.5㎡ (40.99평)
대지권	연동 1454	6974분의 82.69	82.69㎡ (25.01평)
건물	연동 1454	철골철근콘크리트구조	166.64㎡ (50.41평)
건물	연동 1454	철골철근콘크리트구조	101.69㎡ (30.76평)

[위치/주위환경] 본건 기호(1) 구분건물은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에, 기호(2,3)은 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 기호(1~3) 주위는 공히 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호(1~3) 공히 본건으로 차량접근이 용이하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통임.
[건물구조] 기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건내 제5층 제502호로서, [사용승인일 : 2005.12.28] 외벽 : 대리석 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 등 인테리어 마감, 바닥 : 강마루, 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등임. 기호(2,3) 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층건내 제3층 제305호외 1개호로서, [사용승인일 : 2022.5.2] 외벽 : 화강석붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 인테리어 공사중(공사중지상태), 바닥 : 인테리어 공사중(공사중지상태), 창호 : 샷시창 및 강화유리창 등임. [이용상태] 기호(1) 공동주택(아파트)로 이용중임. 기호(2,3) 공부상 '일반음식점'이나 현황 본건 2개호를 포함한 3층 전체를 튼상가로 이용하기 위해 공사중 중단된 상태임.
[설비내역] 기호(1) 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음. 기호(2) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 기호(1) 인접도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임. 기호(2,3) 인접도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 기호(1) 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2,3) 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임. 기호(2,3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	305호및310호	2022.11.07.	[보]160,000,000원 [월]월25,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	근저당권	3,180,000,000원
2022년12월28일	근저당권	627,600,000원
2025년11월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	358,618,017원원	172,733,844원원	51%	2.7회회
6개월	298,508,490원원	152,067,262원원	52%	2.4회회
12개월	348,408,655원원	190,060,108원원	51%	2.5회회

상가 경매초보도 쉽게! 제주 연동 시세분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 별지목록 2,3(305호, 310호)는 건축물대장 상 '일반음식점'이나, 현황 본건 2개호를 포함한 3층 전체를 튼상가로 이용하기 위 해 공사중 중단된 상태임. 305호 출입문을 통해서만 진입할 수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 건축물현황도상 소재지 1(수덕로 78, 노형이-편한세상 108동) 502호 도면이 반전상태로 되어 있음 - 소재지 2, 3(과원로 128, 나인몰 3층 305호, 310호) 구분점포는 하나의 점포로 결합되어 내부 인테리어 공사중이었음. 305호, 310호 구분점포간 내,외부 경계벽이 설치되어 있기는 하나, 310호 구분점포는 305호 구분점포 출입문을 통해서만 진입할 수 있어 정확한 경계 등은 실측이 필요함. 공사로 인해 경계표지나 건물번호표지는 확인할 수 없었고, 구분점포 위치현황도가 건물내에 비치되지 않음. 건축물현황도상 구분점포 평면도를 통해 구분점포의 개략적인 위치는 확인할 수 있었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.11.25. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경1969 (제주지방법원)

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