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보령시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,473.9평)

이번에 소개할 경매물건은 충남 보령시에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 11억 1620만원입니다.

"만세보령(VIVA보령 - 충청남도 보령시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

본 건은 충청남도 보령시 신흑동 545-23 답(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 1,594,571,000원이나 1회 유찰로 최저가는 1,116,200,000원으로 떨어져

2026.06.16(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	충청남도 보령시 신흑동 545-23
물건용도	답
토지면적	4,872.50㎡(1,473.93평)
건물면적
사건번호	2025타경15760
감정평가액	1,594,571,000원
최저입찰가	(70%) 1,116,200,000원
입 찰 일	2026.06.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신흑동 545-23	잡종지	5.5㎡ (1.66평) 지분 18분의 1 전부
	신흑동 549-2	답	369㎡ (111.62평)
	신흑동 549-5	대	104㎡ (31.46평)
	신흑동 549-11	도로	410㎡ (124.03평)
	신흑동 549-9	도로	575㎡ (173.94평)
	신흑동 549-4	잡종지	181㎡ (54.75평)
	신흑동 549-1	답	380㎡ (114.95평)
	신흑동 548	임야	417㎡ (126.14평)
	신흑동 549-6	답	990㎡ (299.48평)
	신흑동 549-7	답	370㎡ (111.93평)
	신흑동 549-8	답	971㎡ (293.73평)
	신흑동 549-10	도로	100㎡ (30.25평)
제시외건물	신흑동 548	사무실	13.75 ㎡(4.16평) 제외
	신흑동 548	창고	4 ㎡(1.21평) 제외
	신흑동 548	창고	4 ㎡(1.21평) 제외
	신흑동 548	창고	4 ㎡(1.21평) 제외
	신흑동 549-7	사무실 등	50 ㎡(15.13평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 ""신흑1통마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대천항 인근에 형성된 대단위 숙박시설 ""대천통나무펜션마을"" 단지로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용'로 이용 중임.
기호 2)~4): 부정형의 완경사지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임.
기호 5): 부정형의 평지로서, 현황 '전기타'로 이용 중임.
기호 9)~12),17): 부정형의 완경사지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.
기호 13)~16): 부정형의 완경사지로서, 현황 '주상용' 및 일부 '도로'로 이용 중임.
기호 18): 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임.
4)인접 도로상태 기호 1): 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.
기호 2)~4): 노폭 6M내외의 단지내 도로를 이용하여, 본건 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.
기호 5): 본건 동측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 9)~12),17): 본건이 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 13),14: 본건 동측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 15),16): 본건 북측 일부가 노폭 약 6M 내외의 포장도로임.
기호 18): 본건은 지적상 맹지이나, 동일인 소유 인접지를 이용하여 접근이 가능함.
[토지이용계획] 기호 1)~4),16): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
기호 5): 보전관리지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역 (일부 제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
기호 9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(방공기지 : 1km)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞,폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
기호 10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(방공기지 : 1km)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호 11),17): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)임.
기호 12),13),15): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
기호 14): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 폐광지역진흥지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호 18): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 폐광지역진흥 지구＜폐광지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호 19): 철근콘크리트구조, 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 시멘트몰탈위 목재 싸이딩 마감 등 - 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호: 샷시창호임.
기호 19) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10) - 내ㆍ외벽: 목재 싸이딩 마감 등임.
기호 20): 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 난연판넬 마감 등 - 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 목재치장 마감 등 - 창호: 샷시창호임.
기호 20) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물 5개호로서, (사용승인일 : 2019.12.10)
- 외벽: 목재 싸이딩 및 미송 원목노출(횡열) 돔형구조(층고:6.2미터) 마감 등 - 내벽: 목재인테리어 및 일부 타일 마감 등 - 바닥: 목재 및 강화마루 마감 등 - 창호: 패어글래스 및 폴딩도어 창호임.
기호 21): 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 난연판넬 마감 등 - 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 목재치장 마감 등 - 창호: 샷시창호임.
기호 21) 부속건물: 일반목구조 기타지붕 단층 건물 4개호로서, (사용승인일: 2019.12.10)
- 외벽: 목재 싸이딩 및 미송 원목노출(횡열) 돔형구조(층고:6.2미터) 마감 등 - 내벽: 목재인테리어 및 일부 타일 마감 등 - 바닥: 목재 및 강화마루 마감 등 - 창호: 패어글래스 및 폴딩도어 창호임.
기호 22): 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2020.03.17)
- 내ㆍ외벽: 판넬 마감 등 - 창호: 샷시창호임.
[이용상태] 기호 19)
- 1층: 운동시설(휴게실, 탈의실, 샤워실, 창고, 화장실)로 이용 중임.
- 2층: 휴게실로 이용 중임.
기호 19) 부속건물: 휴게실로 이용 중임.
기호 20)
- 1층: 실내낚시터, 소매점, 휴게실, 창고, 화장실 등으로 이용 중임.
- 2층: 사무실, 화장실 등으로 이용 중임.
기호 20) 부속건물: 숙박시설(펜션)로 5개호로 이용 중임.
기호 21)
- 1층: 실내낚시터, 축양장 등으로 이용 중임.
- 2층: 휴게실, 화장실 등으로 이용 중임.
기호 21) 부속건물: 숙박시설(펜션) 2개호 및 휴게실 2개호로 이용 중임.
기호 22): 사무실, 화장실로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 숙박시설(펜션)에는 가스온수보일러 및 전기판넬에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] - 기호 19)~22)의 공부상 지번은 558외 7필지(558, 558-14, 558-15, 558-16, 558-17, 558-18, 558-35, 558-40)이나, 현황은 558-35 번지 지상에 소재함.
- 기호 20) 부속건물 및 기호 21) 부속건물의 공부상 용도는 '휴게실'이나, 현황은 기호 20) 부속건물은 5개호 전부 숙박시설(펜션) 이며, 기호 21) 부속건물은 4개호 중 2개호가 숙박시설(펜션)임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년8월30일	소유권
2007년3월15일	근저당권	494,000,000원
2007년3월19일	지상권
2025년3월13일	가압류	68,750,004원
2025년3월18일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	795,577,665원원	410,917,013원원	63%	2회회
6개월	1,033,349,346원원	490,717,073원원	62%	2.1회회
12개월	882,808,854원원	431,957,689원원	68%	1.8회회

보령시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,473.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록5는 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음 - 목록26 지상의 제시외건물(사무실 13.75㎡, 창고 4㎡ 3동), 제시외물건(컨테이너) 및 목록28 지상의 제시외건물(사무실 50㎡) 은 매각 제외 - 목록6,7 일부 현황 '도로'로 이용중이고, 목록23 지목은 '도로'이나, 현황 대부분 '답기타'이고, 일부가 '도로'로 이용중임 - 목록26은 지적상 맹지이나 인근 동일소유자 토지를 이용하여 접근 가능함 - 목록6,25,27,28,29 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 목록6은 전용허가되었으므로 첨부된 사실조회 회신 을 참조하여 발급요함, 목록25는 농지전용허가 받았으나 허가취소되어 현재는 전용허가를 받지 않은 상태로, 농지원상복구계획 서 제출이 필요하고 첨부된 사실조회 회신 참조요함, 목록 27,28,29은 원상회복명령 발하여질 가능성 있음, 첨부 사실조회 회 신 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1,2,3,4번 부동산 지상에 20번 부동산과 21번 부동산이 소재하고 20번 부동산과 21번 부동산은 합하여져 실내낙시터로 사용되고 있음. - 5번 부동산은 공터이고 일부는 도로로 사용되고, 9,10,11,12,17번 부동산은 지목상도로로 연접하여 있고 아스팔트 포장되어 도로로 사용됨. - 14번 부동산은 지목이 유원지로 현재 공터이고, - 15번 부동산도 지목이

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원(☎ (041)640-3235)입니다.
입찰일은 2026.06.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 381일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 381일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록⑤ 2019.12.31.근저당 목록⑥,⑧,?~? 2007.03.15.근저당 설정 목록⑦ 2006.08.08.근저당 목록?,? 2006.10.17.근저당 목록? 2006.08.08.근저당

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량의 출입이 용이. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경15760 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.