상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서구 상가주택 낙찰 전략은 (건물 100.0평, 토지 64.3평)

대전시 서구 탄방동 상가주택, 감정가 12억 6796만원 → 최저 12억 6796만원! 상가주택 찾는 분께 적합합니다.

"변화와 혁신' 힘찬 서구 - 대전광역시 서구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

2025타경502960

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소 재 지	대전광역시 서구 탄방동 1233
물건용도	상가주택
토지면적	212.70㎡(64.34평)
건물면적	330.47㎡(99.97평)
사건번호	2025타경502960
감정평가액	1,267,963,000원
최저입찰가	(100%) 1,267,963,000원
입 찰 일	2026.05.11(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	탄방동 1233	대	212.7㎡ (64.34평)
건물	탄방동 1233	1층 근린생활시설, 주택 등 철근콘크리트구조	112.59㎡ (34.06평)
	탄방동 1233	2층 다중주택 철근콘크리트구조	89.34㎡ (27.03평)
	탄방동 1233	3층 다중주택 철근콘크리트구조	80.64㎡ (24.39평)
	탄방동 1233	4층 다중주택 철근콘크리트구조	47.9㎡ (14.49평)

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 ""탄방119안전센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업) , 사업지역기타(단독주택용지) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 규모: 지상 4층 외벽: 치장벽돌 및 징크판넬 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임 [이용상태] 1층 : 근린생활시설(상호명 : 스웨이), 주택(2개호), 계단실, 2층 : 주택(4개호), 3층 : 주택(4개호), 4층 : 주택(2개호)으로 이용 중임.
[설비내역] 급배수 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(1OO	103호	2024.03.04.	[보]5,000,000 [월]500,000
(2OO	201호	2021.03.29.	[보]90,000,000
(2OO	203호	2022.06.29.	[보]100,000,000
(2OO	204호	2023.08.14.	[보]20,000,000 [월]350,000
(3OO	301호	2021.03.25.	[보]90,000,000
(3OO	302호	2024.09.12.	[보]25,000,000 [월]300,000
(3OO	303호	2021.12.24.	[보]100,000,000
(3OO	304호	2021.03.25.	[보]90,000,000
(4OO	401호	2022.02.10.	[보]110,000,000
(4OO	402호	2021.03.24.	[보]90,000,000
(OO	101호	2021.03.24.	[보]10,000,000 [월]800,000
이OO	202호	2023.07.03.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년5월29일	소유권
2020년5월29일	근저당권	624,000,000원
2025년6월2일	가압류	28,333,338원
2025년7월15일	임의경매
2026년2월6일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년3월22일	소유권
2021년3월22일	근저당권	624,000,000원
2022년2월10일	전세권	110,000,000원
2022년7월11일	전세권	100,000,000원
2024년10월22일	임차권설정	110,000,000원
2025년4월8일	임차권설정	100,000,000원
2025년4월15일	임차권설정	90,000,000원
2025년4월30일	임차권설정	20,000,000원
2025년6월2일	가압류	28,333,338원
2025년6월17일	임차권설정	90,000,000원
2025년7월15일	임의경매
2026년2월6일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,611,040,090원원	1,125,364,363원원	69%	1.8회회
6개월	1,597,753,820원원	1,135,874,106원원	68%	1.7회회
12개월	1,546,546,336원원	1,121,365,392원원	71%	1.5회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 서구 상가주택 낙찰 전략은 (건물 100.0평, 토지 64.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 등기사항증명서상 "다중주택(9호), 제1,2종 근린생활시설"로 기재되어 있으나 현황 "주택(12호), 근린생활시설"인 것으로 조 사됨

[부동산 현황조사서 비고란]
다.외국인체류확인서에는 해당 사항 없음. 라.상가건물임대차 현황서에 김아영(2021.03.24.)이 등록되어 있음 2. 부동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1801)입니다.
입찰일은 2026.05.11입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(203호) 박준기: 전세권자로서 전세권설정등기일은 2022. 7. 11.임 (204호) 이하람: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 4. 30.임 (301호) 명진영: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 4. 15.임 (304호) 차수미: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 6. 17.임, 권리신고 및 배당요구신청서상 인도일은 2021. 3. (401호) 최유진: 전세권자 겸 주택임차권등기권자로서 전세권설정등기일은 2022. 2. 10., 주택임차권등기일은 2024. 10. 22.임 (402호) 유소연: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 4. 8.임, 권리신고서의 보증금은 임차보증금 100,000,000원 이은하: 전입인, 임대차관계는 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 12명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1: 2020. 5. 29. 근저당권 설정 목록 2: 2021. 3. 22. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 방1.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경502960 (대전지방법원)

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