구로구다세대(빌라)경매> 서울시 구로구 6220만원 싼 (2025타경12365)

서울남부지방법원의 2025타경12365 사건, 3억 1100만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

  ※ 위치 : 서울특별시 구로구 궁동 292
  ※ 유형 : 다세대(빌라)
  ※ 사건번호 : 2025 타경 12365
  ※ 집행법원 : 서울남부지방법원

감정가는 311,000,000원입니다. 최저입찰가는 248,800,000원 (80%)입니다.
입찰일은 2026.06.17(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 24,880,000원 입니다.

소 재 지	서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제103동 제6층 제3602호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	45.07㎡(13.63평)
건물면적	50.20㎡(15.19평)
사건번호	2025타경12365
감정평가액	311,000,000원
최저입찰가	(80%) 248,800,000원
입 찰 일	2026.06.17(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	궁동 292	5072.8분의 45.07325	45.07325㎡ (13.63평)
건물	궁동 292	� 철근콘크리트구조	50.2㎡ (15.19평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '화곡4동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연릭주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 '오류동역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제6층 제3062호로서, (사용승인일: 2016.07.19.) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.
[이용상태] 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)
[설비내역] 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. [토지형상/이용상태] 완경사의 사다리형 토지로서, 공동주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] (1)궁동 292 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (2)궁동 292-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (3)궁동 292-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 사고지 [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	전부	2021.04.30.	[보]310,000,000
박OO	미상	2024.12.26.	[보]미상 [월]미상
주OO	전부	2021.04.30.	[보]310,000,000
최OO	미상	2024.12.26.	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월30일	소유권
2022년2월8일	압류
2022년6월13일	가압류	540,000,000원
2023년3월21일	압류
2023년6월21일	임차권설정	310,000,000원
2025년3월13일	압류
2025년9월26일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	273,665,476원원	190,421,991원원	70%	2.7회회
6개월	272,555,837원원	192,966,830원원	71%	2.6회회
12개월	274,967,840원원	198,090,967원원	72%	2.6회회

구로구다세대(빌라)경매> 서울시 구로구 6220만원 싼 (2025타경12365)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

별도등기와 관련 대지권의 목적인 2 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김현준의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.2.8. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경12365 (서울남부지방법원)

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