다세대(빌라) 경매물건 | 서울시 양천구 낙찰 전략은

감정가 2억 7800만원 서울시 양천구 신월동 20-17 다세대(빌라) 경매를 소개합니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

[ 서울특별시 양천구 신월동 20-17 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 12053 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.05.07(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매1계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

공시최고
"도난, 분실 또는 멸실된 증권 기타 상법에 무효로 할 수 있음을 규정한 증서가 있는 경우에 법원이 당 사자의 신청에 의하여 공고의 방법으로 미지의 불분명한 이해관계인에게 실권이나 기타 불이익의 경고를 첨부 하여 권리신고의 최고를 하고, 어느 누구로부터 권리의 신고가 없는 때에는 제권판결을 하는 절차를 말한다. 또 등기 의무자의 행방불명으로 등기의 말소신청을 할 수 없을때와 실종신고의 전제로서 생존의 신고를 최고하는 경우가 있다. 그 관할법원은 위의 증권이나 증서에 표시된 이행지의 지방법원이다. "

소 재 지	서울특별시 양천구 신월동 20-17 유진주비뜰마을 제3동 제5층 제501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	25.39㎡(7.68평)
건물면적	37.27㎡(11.27평)
사건번호	2025타경12053
감정평가액	278,000,000원
최저입찰가	(100%) 278,000,000원
입 찰 일	2026.05.07(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신월동 20-17	1128분의 25.389	25.389㎡ (7.68평)
건물	신월동 20-17	� 철근콘크리트구조	37.27㎡ (11.27평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재"신화중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 벽돌타일 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 합성목재 및 타일깔기 마감 등, 창호 : 샷시창호임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단지형다세대주택(3개동) 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 본건 남측으로 노폭 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	전부	2022.08.19.	[보]276,000,000
송OO	501호	미상	[보]미상 [월]미상
주OO	전부	2022.08.19.	[보]276,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월16일	소유권
2022년11월28일	약정/금지사항/환매특약
2024년5월13일	임차권설정	276,000,000원
2025년9월11일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	280,463,875원원	260,113,440원원	92%	2회회
6개월	274,093,081원원	243,004,345원원	88%	2회회
12개월	271,731,734원원	240,124,146원원	88%	1.9회회

다세대(빌라) 경매물건 | 서울시 양천구 낙찰 전략은

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰일은 2026.05.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 강민지의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.9.11. 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경12053 (서울남부지방법원)

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