강서구 화곡동 다세대(빌라) 경매 (최저입찰가: 1억 3440만원) 경매 핵심정리

강서구 화곡동의 다세대(빌라) 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 1억 3440만원까지 떨어졌습니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

오늘은 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2025타경11517 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

감정가격은 210,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 134,400,000원입니다.

건물면적은 23.31㎡(7.05평)이고, 토지면적은 19.60㎡(5.93평)입니다.

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제3층 제303호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	19.60㎡(5.93평)
건물면적	23.31㎡(7.05평)
사건번호	2025타경11517
감정평가액	210,000,000원
최저입찰가	(64%) 134,400,000원
입 찰 일	2026.08.04(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 488-18	278분의 19.6	19.6㎡ (5.93평)
건물	화곡동 488-18	철근콘크리트구조	23.31㎡ (7.05평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정고등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019.09.06.)
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 남동측 하향 완경사지대에 평탄 조성된 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 원추표면구역(원추표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.
등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. -임차보증금 금208,950,000원 / 임대차계약일자 2022년08월02일 / 확정일자 2022년08월25일

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/11/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
JIOO		2024.12.30.
SUOO		2024.12.30.
안OO	전부	2022.09.30.	[보]208,950,000
주OO	전부	2022.09.30.	[보]208,950,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월9일	소유권
2022년12월12일	약정/금지사항/환매특약
2024년10월10일	임차권설정	208,950,000원
2025년7월15일	압류
2025년8월13일	강제경매
2026년4월15일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	281,529,083원원	186,820,198원원	66%	2.6회회
6개월	273,937,743원원	188,759,633원원	69%	2.6회회
12개월	267,214,957원원	195,053,115원원	74%	2.4회회

강서구 화곡동 다세대(빌라) 경매 (최저입찰가: 1억 3440만원) 경매 핵심정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

[부동산 현황조사서 비고란]
주민센터 직원에 의하면 이 건 부동산의 외국인체류확인서에 외국인 SUN YINGHAO(전입일 2024.12.30.), JIN YUCHEN (전입일 2024.12.30.)이 각 있는데 이들은 상세 주소인 호수에 전입되어 있는 것이 아니라 등촌로13길145번지로 전입이 되어 있어 사실상 어느 호수에 전입이 되어 있는지 알지 못한다고 함. 일단 3층 303호에 등재가 없는 것으로 발급은 해 달라고 하였고, 다른 한건은 층,호수 표기 없이 발급을 부탁하였으나 층이나,호수의 표기가 없으면 발급이 안된다고 하여 임으로 3층을 넣어 외국인체류사실확인서를 발급받았음. 그러나 이 부분에 대하여는 정확한 내용에 대하여 구체적으로 파악할 수 없어서 일단 303호에는 이들 외국인에 대하여는 등재가 없는 것으로 하여 보고서를 작성하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰일은 2026.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 안지수의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 314일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 314일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.7.15. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경11517 (서울남부지방법원)

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