2025타경486 경매사건 분석 ☆ 생림면 단독주택 (건물 37.9평, 토지 204.8평)

창원지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경486의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2억 6162만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

경상남도 김해시 생림면 마사리 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경486이며 창원지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 261,621,100원, 0회 유찰되어

최저입찰가는 261,621,100원(감정가 100%)입니다.

입찰보증금은 26,162,110원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경상남도 김해시 생림면 마사리 128-17
물건용도	단독주택
토지면적	677.00㎡(204.79평)
건물면적	125.21㎡(37.88평)
사건번호	2025타경486
감정평가액	261,621,100원
최저입찰가	(100%) 261,621,100원
입 찰 일	2026.04.30(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마사리 128-17	대	15㎡ (4.54평)
토지	마사리 128-10	대	662㎡ (200.26평)
건물	마사리 128-10	단층 단독주택 벽돌구조	92.31㎡ (27.92평)
제시외건물	마사리 128-10	창고	4.6 ㎡(1.39평) 포함
	마사리 128-10	다용도실	17.5 ㎡(5.29평) 포함
	마사리 128-10	가추	10.8 ㎡(3.27평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리소재 송촌새마을회관 동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1: 대체로 완경사 지세내 사다리형에 유사한 토지로서 서측 인접지에서 점유중인 것으로 사료되나 정확한 경계, 위치 등은 지적측량을 요함.
기호2: 완경사 지세내 일부는 자체지반 등고 평탄하고 건부지로 이용중이며 일부는 완경사로서 지상에 잡목등 소재함.
4)인접 도로상태 기호1: 지적도상 서측으로 세로가 소재하나, 현황은 (기호2)토지를 통하여 접근가능함.
기호2: 지적도상 맹지이나, 현황은 남서측으로 진입로(세로)가 소재함.
[토지이용계획] 기호1,2: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 별첨 '사진용지 및 지적및건물개황도'에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물 소재하는바, 소유권관계 등을 재확인 하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.
[건물구조] 2. 벽돌구조 슬라브지붕(아스팔트슁글지붕) 단층건으로서 외벽: 적연와타일치장, 페인팅등 마감. 내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감. 창호: 샤시창호임.
[이용상태] 2. 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 본건은 귀 제시목록상 슬라브지붕이나, 현황 아스팔트슁글지붕임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO	전체	1994.07.29	[보]없음 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월28일	소유권
2020년4월28일	근저당권	164,400,000원
2020년5월21일	근저당권	200,000,000원
2025년4월8일	가압류	9,000,000원
2025년5월8일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월28일	소유권
2020년4월28일	근저당권	164,400,000원
2020년5월21일	근저당권	200,000,000원
2025년4월8일	가압류	9,000,000원
2025년5월8일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	899,330,867원원	483,871,000원원	51%	3.3회회
6개월	678,870,744원원	356,727,909원원	53%	3.4회회
12개월	651,637,235원원	357,242,240원원	55%	3.1회회

2025타경486 경매사건 분석 ☆ 생림면 단독주택 (건물 37.9평, 토지 204.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-3) 매각 포함. 목록 1. 서측 인접필지에서 점유하고 있는 것으로 조사되고, 타인점유로 인하여 제한받는 가격임. 정확한 경계확정등은 측량을 요함. 지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 여부 불분명).

[부동산 현황조사서 비고란]
기호1 토지는 현`대`이며, 인접지번에 있는 일부 건물이 걸쳐 소재하는 것으로 보이나 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함. 기호2 토지는 현`대`이며

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.04.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
최민자:부동산현황조사보고서(2025.6.10.자)에 의하면 전소유자로 별도 임대차계약 없이 점유.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.04.28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경486 (창원지방법원)

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