서구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 83.8평, 토지 78.1평)

서구 청라동의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 12억 3219만원까지 떨어졌습니다.

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출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정가는 1,232,193,600원입니다. 최저입찰가는 1,232,193,600원(100%)입니다.
입찰일은 2026.04.29(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 123,219,360원 입니다.

  ◐ 소 재 지 : 인천광역시 서구 청라동 40-7
  ◐ 사건번호 : 2025 타경 509251
  ◐ 집행법원 : 인천지방법원

소 재 지	인천광역시 서구 청라동 40-7
물건용도	단독주택
토지면적	258.30㎡(78.14평)
건물면적	277.19㎡(83.85평)
사건번호	2025타경509251
감정평가액	1,232,193,600원
최저입찰가	(100%) 1,232,193,600원
입 찰 일	2026.04.29(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	청라동 40-7	대	258.3㎡ (78.14평)
건물	청라동 40-7	1층 주택 철근콘크리트구조	100.94㎡ (30.53평)
	청라동 40-7	2층 주택 철근콘크리트구조	98.54㎡ (29.81평)
	청라동 40-7	옥탑1층 철근콘크리트구조	12.24㎡ (3.70평)
제시외건물	청라동 40-7	다용도	12.87 ㎡(3.89평) 포함
	청라동 40-7	데크	40 ㎡(12.10평) 포함
	청라동 40-7	다용도(옥상)	12.6 ㎡(3.81평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천경연초증학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택밀집 소재 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 본건 가장형의 평지로서, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 노폭 약 7m내외의 포장도로와 접하여 이용 가능합니다.
[토지이용계획] 본건 청라동 40-7은 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경제자유구역(2022-01-03)＜경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층건물(사용승인일 : 2021. 09. 17.)이며, 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다. [이용상태] 본건 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문 됩니다.
[설비내역] 본건 전기설비, 위생설비, 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 본건 부합물 종물로서 1층 증축부분 및 데크부분, 옥상의 증축부분에 대하여는 평가서 및 평가명세표를 참조하여 주시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재[2023.03.16. : 청라관리과-2987호에 의거 위반건축물표기[증축25.47㎡(1층 12.87㎡, 옥탑12.6㎡)]되어 있는바 입찰에 참여하시는 등 이해관계인께서는 위반건축물 등재에 따른 행정제제로서 이행강제금 등의 부과, 원상회복여부 가능성 등을 참고하시여 입찰에 참여하시기 바랍니다. .

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
유OO	전부	2024.12.24.	[보]800,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년8월20일	소유권
2020년8월20일	근저당권	384,000,000원
2023년11월3일	근저당권	960,000,000원
2024년12월19일	근저당권	650,000,000원
2025년5월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월28일	소유권
2021년11월29일	근저당권	384,000,000원
2023년11월3일	근저당권	960,000,000원
2024년12월19일	근저당권	650,000,000원
2025년5월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	776,458,520원원	305,500,000원원	40%	3회회
6개월	646,550,440원원	283,666,667원원	47%	3회회
12개월	715,353,054원원	410,124,429원원	57%	2.3회회

서구 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 83.8평, 토지 78.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외 건물 중 일반건축물대장상 위반건축물등재[2023.3.16. 청라관리과-2987호에 의거 위반건축물표기 증축25.47㎡ 12.87㎡, 옥탑12.6㎡)]

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 청라신

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1615)입니다.
입찰일은 2026.04.29입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2020.8.20.근저당권 설정 목록2. 2021.11.29.근저당권

※ 물건 키워드 : . 제1종전용주거지역. 지구단위계획구역. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경509251 (인천지방법원)

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