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다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 장안동 ※ 경매고수가 알려드려요

감정가 2억 4800만원, 2회 유찰된 서울시 동대문구 장안동 다세대(빌라)의 최저입찰가는 1억 5872만원입니다.

"행복을 여는 동대문구 - 서울특별시 동대문구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

동대문구 장안동 92-69의 다세대(빌라) 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 35.69㎡(10.80평)입니다. 토지면적은 23.40㎡(7.08평)입니다.

사건번호는 2025타경12846이며 서울북부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 248,000,000원입니다만 2회 유찰되어

최저입찰가는 158,720,000원입니다.

입찰보증금은 15,872,000원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	서울특별시 동대문구 장안동 92-69 장안동명품리버빌2차 4층 401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	23.40㎡(7.08평)
건물면적	35.69㎡(10.80평)
사건번호	2025타경12846
감정평가액	248,000,000원
최저입찰가	(64%) 158,720,000원
입 찰 일	2026.07.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	장안동 92-69	214분의 23.4	23.4㎡ (7.08평)
건물	장안동 92-69	철근콘크리트구조	35.69㎡ (10.80평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""서울은석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트와 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 401호로서, (사용승인일:2010.09.01)
외벽:치장벽돌 쌓기 마감 내벽:벽지 및 타일 마감 창호:샷시 이중창호 마감.
[이용상태] 본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.
공부상 전유면적은 35.69㎡이나 발코니 확장면적(20.15㎡)은 일체로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건은 북서측으로 세로수준(노폭 약 6m 내외)의 포장도로와 접하고 있음. [토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하). 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m 지반+건축+옥탑등))＜군사기지 및 군사시설보호법＞, 과밀 억제권역＜수도권정비계획법＞,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
국OO	4층401호전부	2021.07.16	[보]250,000,000
정OO	401호	2025.03.14.	[보]미상 [월]미상
주OO	4층401호전부	2021.07.16	[보]250,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월19일	소유권
2021년10월29일	근저당권	208,000,000원
2022년4월15일	가압류	8,376,269원
2023년7월4일	압류
2023년7월26일	임차권설정	250,000,000원
2023년8월18일	압류
2025년4월22일	압류
2025년7월4일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	416,234,444원원	363,191,793원원	82%	4.1회회
6개월	387,968,937원원	335,787,803원원	81%	4.2회회
12개월	343,556,928원원	290,830,423원원	80%	4.1회회

다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 장안동 ※ 경매고수가 알려드려요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출(보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함).

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현지 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못함. 2) 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3671)입니다.
입찰일은 2026.07.07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:경매신청채권자로서 임차권자 국태호의 임대차보증금반환채권 양수인임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 10. 29. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방2.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경12846 (서울북부지방법원)

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