감정가 10억 8371만원! 차황면 공장 경매로 싸게 사는 방법? (건물 230.3평, 토지 803.4평)

2025타경31445 사건의 공장 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

경상남도 산청군 차황면 장위리 공장 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경31445이며 창원지방법원 진주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,083,706,880원, 0회 유찰되어

최저입찰가는 1,083,706,880원(감정가 100%)입니다.

입찰보증금은 108,370,688원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경상남도 산청군 차황면 장위리 454-4
물건용도	공장
토지면적	2,656.00㎡(803.44평)
건물면적	761.34㎡(230.31평)
사건번호	2025타경31445
감정평가액	1,083,706,880원
최저입찰가	(100%) 1,083,706,880원
입 찰 일	2026.04.27(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장위리 454-4	공장용지	2656㎡ (803.44평)
건물	장위리 454-4	단층 공장 일반철골구조	760.34㎡ (230.00평)
제시외건물	장위리 454-4	오폐수처리설비	1식 ㎡(0.30평) 포함
제시외건물	장위리 454-4	기계기구	포함

[위치/주위환경] 본건 중 기호1, 2는 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소에서 동측으로 직선거리 약450 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 유원지지대로서 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임. 기호3, 4는 산청군 차황면 장위리, 차황면사무소에서 북서측으로 직선거리 약700 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 면소재지 근교 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.
[교통상황] 기호1은 본건까지 자동차 등 차량의 접근이 가능하나, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통 이하인 편임. 기호3은 자동차 등 차량 접근이 가능하고, 관내버스정류장이 인접하고 있어 대중교통사정도 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 기호1은 부정형의 토지[지목 유원지]로서 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반을 대체로 평탄하게 조성하여 숙박시설 등 부지로 이용하고 있으며, 기호3은 접면도로보다 약간 지대가 높은 부정형의 토지로서 공장부지로 이용되고 있음. 4)인접 도로상태 기호1은 남서, 남동, 북동측으로 세로와 접하고 있으며, 기호3은 북서측과 북동측으로 세로와 접하고 있음. [토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.
6)제시목록 외의 물건 기호1 지상에 정원수 등으로 편백나무, 소나무 등 제시외 수목이 생장하고 있어 토지에 포함하여 평가하였고, 가정용풍력발전설비, 태양광설비 ; Module 2ea, Inverter, Cap 약`500 w (제시외물건 기호a) 등은 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 기호3 지상에 소나무, 목련, 기타 정원수와 정원석 등이 소재하고 있어 토지에 포함하여 평가하였으며, `경인엔택‘에서 제작한 오폐수처리설비 (처리용량 3톤/Day, 발생규모 1.3톤/Day, 제시외 물건 기호b)는 Cap` 구조` 구격 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바라며, 냉동(기)설비, 냉난방설비(제시외 물건 기호c, d)는 식품공장과 불가분 관계에 있는 부대설비로 기호 4 건물에 포함하여 평가하였고, LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가에서 제외하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 등에 대한 의견 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. [건물구조] 기호2 건물은 2009.12.30. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약16 년 경과된 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 합판` 벽돌치장` 몰탈` 페인팅 등 내벽은 목재합판` 인테리어` 벽지 바닥은 강화마루 등 장판지 창호는 삿시 등 창호에 유리우기 마감으로 현상은 보통 시 되고, 기호2-1, -2, -3은 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 황토세멘몰탈 등 내벽은 목재합판 창호는 삿시 등 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임. 기호4는 2008.11.24. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약17 년 경과된 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건으로 벽체는 판넬 등 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 오래전부터 상당한 장기간 가동이 중단되어 폐쇄되고 있었었던 것으로 탐문되는 식품공장건물로 현상은 보통인 편임. [이용상태] 기호2는 관광휴게시설, 기호2-1, -2, -3은 숙박시설, 기호4는 공장(식품공장)용도로 등재되어 있음.
[설비내역] 기호2 (2, 2-1, 2-2, 2-3)는 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음. 기호4 건물은 냉`난방설비, 냉장`냉동실설비 등 갖추고 있음.
4)부합물 및 종물 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 물탱크실 약25 ㎡(기호ㄱ)가 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 등 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년9월6일	소유권
2016년2월23일	근저당권	79,000,000원
2021년8월13일	근저당권	315,000,000원
2021년9월27일	근저당권	600,000,000원
2025년12월2일	임의경매
2026년2월13일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년2월6일	소유권
2021년8월13일	근저당권	315,000,000원
2021년9월27일	근저당권	600,000,000원
2025년12월2일	임의경매
2026년2월13일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,204,006,153원원	514,100,000원원	47%	3.3회회
6개월	805,400,444원원	449,603,400원원	47%	4.5회회
12개월	716,088,514원원	380,643,729원원	45%	4.6회회

감정가 10억 8371만원! 차황면 공장 경매로 싸게 사는 방법? (건물 230.3평, 토지 803.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 제시외물건 오폐수처리설비(감정서상 ‘b’)매각포함. - 목록[3]소나무, 목련, 기타 정원수, 자연석 등은 토지에 포함하여 평가함. - 목록[4]냉동기설비(감정평가서상 ‘c’) 및 냉난방설비(감정평가서상 ‘d’)는 각 건물에 포함하여 평가함. - LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가제외함. - 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-38호 기계·기구 죽라인외 4식(감정평가서 참조) 매각 포함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.04.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이영호:부동산현황조사보고서에 의하면 유치권권리 행사중이라고 진술함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록[3]2016.2.23.[근저당권] 설정 목록[4]2021.8.13.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 차량 접근이 가능. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경31445 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.