2025타경5320 경매사건 분석 ☆ 오치동 다가구주택 (건물 103.4평, 토지 57.5평)

이번 경매는 북구 오치동 1044-7의 다가구주택 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

"당신이 북구 - 광주광역시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

광주광역시 북구 오치동 1044-7 다가구주택

광주지방법원 2025타경5320입니다.

감정가격은 417,519,120원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 417,519,120원입니다.

2026.04.23(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	광주광역시 북구 오치동 1044-7
물건용도	다가구주택
토지면적	190.20㎡(57.54평)
건물면적	341.74㎡(103.38평)
사건번호	2025타경5320
감정평가액	417,519,120원
최저입찰가	(100%) 417,519,120원
입 찰 일	2026.04.23(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오치동 1044-7	대	190.2㎡ (57.54평)
건물	오치동 1044-7	1층 다가구주택 철근콘크리트	104.28㎡ (31.54평)
	오치동 1044-7	2층 다가구주택 철근콘크리트	106.08㎡ (32.09평)
	오치동 1044-7	3층 다가구주택 철근콘크리트	92.98㎡ (28.13평)
	오치동 1044-7	단층 변소 및 창고 철근콘크리트	2.4㎡ (0.73평)
제시외건물	오치동 1044-7	다용도실	6 ㎡(1.82평) 포함
	오치동 1044-7	가추	13 ㎡(3.93평) 포함
	오치동 1044-7	가추	17 ㎡(5.14평) 포함

[위치/주위환경] 본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.
3)형태 및 이용상태 정방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(문흥중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 택지개발지구(사업완료지구)＜택지개발촉진법＞, 전통상업보존구 역(유통산업발전법)
6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] --
[건물구조] 기호2(가) 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.
기호2(나) 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 임.
[이용상태] 기호2(가)는 다세대, 기호2(나)는 변소 및 창고로 이용중임.
[설비내역] 기호2(가)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 기호2(가)에 제시외 부합물 기호(ㄱ) ~ (ㄷ)(건물개황도 참조) 소재함.
[공부와의 차이] -- [참고사항] --

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/11/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO		2024.11.04.
이OO	202호	2024.03.04.	[보]100,000,000
장OO	3층전체	2022.05.30.	[보]140,000,000
최OO		2023.05.17.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월3일	소유권
2025년4월1일	가압류	5,844,906원
2025년8월13일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월3일	소유권
2024년3월21일	전세권	100,000,000원
2024년7월16일	임차권설정	100,000,000원
2024년7월18일	임차권설정	100,000,000원
2024년8월7일	가압류	100,000,000원
2024년12월3일	임차권설정	140,000,000원
2024년12월26일	임차권설정	109,000,000원
2025년4월1일	가압류	5,844,906원
2025년8월13일	강제경매
2026년2월11일	임차권설정	100,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,060,419,290원원	453,235,000원원	43%	4회회
6개월	631,703,830원원	315,092,543원원	65%	2.5회회
12개월	439,764,527원원	232,177,259원원	63%	2.4회회

2025타경5320 경매사건 분석 ☆ 오치동 다가구주택 (건물 103.4평, 토지 57.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2. 을구 순위 4번 전세권설정등기(2024.3.21. 제44375호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 목록2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024.7.16. 등기), 을구 순위 6번 임차권등기(2024.7.18. 등기), 을 구 순위 7번 임차권등기 (2024.12.3. 등기), 을구 순위 8번(2024.12.26. 등기), 을구 순위 9번(2026.2.11. 등기) 있음. 각 배당에 서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1672)입니다.
입찰일은 2026.04.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김수환:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.7.18.임 한국주택금융공사(임차인 김혜련) : 경매신청채권자로 임차인 김혜련의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) 박동예:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.12.26.임 이창훈:전세권자로서 전세권설정등기일자는 2024.3.21.임 장민재:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.12.3.임, 장민재의 동거인 이욱, 최희원은 전입만 되어있고 임대차관 계는 없다고 함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 417,519,120원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 112,117,173원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : (토지) 2025.04.01.가압류 설정 (건물) 2024.08.07.가압류

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 슬래브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경5320 (광주지방법원)

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