3834만원짜리 163.0평 답, 경남 대산면 경매 완벽해설

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 함안군 대산면의 답 경매건입니다.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

2025타경20855

창원지방법원 마산지원의 경매 목적물로

감정가 38,338,500원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 38,338,500원으로

2026.04.23(목) 10:00 창원지방법원 마산지원 경매4계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경상남도 함안군 대산면 장암리 757-1
물건용도	답
토지면적	539.00㎡(163.05평)
건물면적
사건번호	2025타경20855
감정평가액	38,338,500원
최저입찰가	(100%) 38,338,500원
입 찰 일	2026.04.23(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장암리 757-1	답	192.5㎡ (58.23평) 지분 2분의 1 전부
	장암리 757-3	답	186㎡ (56.27평) 지분 2분의 1 전부
	장암리 757-4	전	160.5㎡ (48.55평) 지분 2분의 1 전부

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 '동막골마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 -본건 기호(1)토지는 평지 내 부정형의 토지이고 현황 “도로”로 이용 중임. -본건 기호(2)~(4)토지는 평지 내 사다리형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임.
4)인접 도로상태 -본건 기호(1)토지는 본건이 “도로” 임. -본건 기호(2),(3)토지는 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. -본건 기호(4)토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지인 기호(3)토지를 통하여 접근이 가능함.
[토지이용계획] - 기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> - 기호(2),(3) : 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법> - 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법> 6)제시목록 외의 물건 -본건 기호(2)~(4)토지 지상위에 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(기호㉠~㉨)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 영향을 미칠 것으로 판단되는바, 제시외건물로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람. -본건 기호(4)토지 지상위에 제시외수목(옻나무, 감나무, 무화과, 앵두나무)이 약 6주 정도 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] -본건 기호(1)토지는 귀 의뢰목록 및 공부상 면적(509㎡)과 지적도상 현황 면적(과소)이 상이한 것으로 추정되는바, 감정평가목적 등을 고려하여 공부상 면적을 기준으로 하되 현황을 고려하여 평가하였으니, 경매 참여시 참고하시기 바람. -본건 기호(2)~(4)토지는 공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가하였음. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO	목록 2및제시외건물전부	미전입	[보]없음 [월]연 20만원
조OO	목록3,4 및제시외건물전부	1987.03.15.(전입세대확인서상)	[보]없음 [월]연 15만원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년5월31일	소유권
2024년7월26일	소유권
2025년9월15일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	167,180,003원원	61,578,891원원	37%	5.8회회
6개월	180,068,885원원	71,350,332원원	37%	5.9회회
12개월	180,255,494원원	68,603,407원원	38%	5.8회회

3834만원짜리 163.0평 답, 경남 대산면 경매 완벽해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 토지 지상에 소재하는 건물은 매각에서 제외 -농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 전용허가를 받지 않고 형질변경(건축물 존재)되어 원상회복 대상이라는 2026.3.5.자 대산면 사실조회 회신이 있음) -공부상 지목이 “답 및 전”이나, 현황 “주거용 건부지”로 이용하고 있는 점을 고려하여 평가됨-목록 4 토지 지상에 소재하는 수목은 별도의 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니므로 토지 가액에 포함되어 평가되었으 며 지적도상 맹지이나. 목록 3 토지를 통하여 접근이 가능함 -인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. -공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되 는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1. 현황 `도로`. 본건2. 제시목록상 지목이 `답`이나 현황 건부지로 위 지상에 토지임차인 권해분소유의 제시외건물 (ㄱ)조적조 기와형강판지붕 단층 주택 및 종물, 부합물 등이 소재함. 본건3,4. 제시목록상 지목이 `답` 및 `전`이나 현황 일단의 건부지로 위 지상에 토지임차인 조응규소유의 제시외건물 (ㄴ)조적조 기와형강판지붕 단층 주택 (ㄷ)철파이프조 강판지붕 단층 창고 및 종물, 부합물, 제시외(과) 수목(수종불상) 등이 다수 소재함. *본건1~4는 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 사료됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2026.04.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
권해분(토지임차인):임대차 계약 없이 지료 연 20만원을 지불하는 것으로 본인이 현장에서 진술함 조응규(토지임차인):임대차 계약 없이 지료 연 15만원을 일괄 지불하는 것으로 본인이 현장에서 진술함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 38,338,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,400,082원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 9. 15. 강제경매개 설정 시결정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경20855 (창원지방법원 마산지원)

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