제주 제주시 한경면 판포리 전 경매 (최저입찰가: 10억 2600만원)

감정가 10억 2600만원, 첫 입찰된 제주 제주시 한경면 전의 최저입찰가는 10억 2600만원입니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 전 경매 물건을 소개드립니다^^

제주지방법원(2025타경1130)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 1,025,995,000원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 1,025,995,000원입니다.

2026.04.21(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 1544-1
물건용도	전
토지면적	4,735.00㎡(1,432.34평)
건물면적
사건번호	2025타경1130
감정평가액	1,025,995,000원
최저입찰가	(100%) 1,025,995,000원
입 찰 일	2026.04.21(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	판포리 1544-1	전	2305㎡ (697.26평)
토지	판포리 1589	전	2430㎡ (735.08평)
제시외건물	판포리 1544-1	조경수, 대석 및 조경석	제외
제시외건물	판포리 1589	조경수, 대석 및 조경석	제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 소재 ""판포리마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 북서측 인근에 일주서로(1132번 지방도)가 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(조경수 식재)임.
기호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(조경수 식재)임.
4)인접 도로상태 기호(1): 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
기호(2): 지적상 맹지이나, 인접필지(기호 1)를 경유하여 출입 가능함.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월25일	소유권
2022년4월25일	지상권
2023년10월19일	근저당권	846,000,000원
2024년3월20일	근저당권	48,000,000원
2025년2월25일	가압류	70,000,000원
2025년4월7일	임의경매
2025년5월2일	압류
2025년6월30일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,265,506,526원원	485,309,955원원	38%	3.3회회
6개월	932,659,115원원	372,893,487원원	42%	3.1회회
12개월	850,853,597원원	344,731,562원원	42%	3.1회회

제주 제주시 한경면 판포리 전 경매 (최저입찰가: 10억 2600만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1. 을구 6번, 목록2. 을구 2번 각 지상권설정등기(2022.04.25. 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 2025.4.15.자 말소동의서를 제출함.

설정된 것으로 보는 지상권

지상의 매각에서 제외되는 제시외 조경수 등에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 목록1. 토지는 현장조사결과 지적도상 경계와 실제 사용 중인 경계가 불일치하는 것으로 보이나, 정확한 경계는 지적측량을 요하는 바, 입찰시 유의바람. - 지상에 소재하는 조경수, 조경석 등은 감정평가서상 타인이 식재하여 관리 중인 것으로 조사되어 집행관에 의한 현황재조사 를 실시한 결과, 임차인 조승현이 채무자 겸 소유자와 본건 토지를 2030년까지 무상으로 사용하기로 하는 임대차계약서를 작성하여 사용 중이며 위 소재지에 소재하는 조경수, 조경석 등은 전부 임차인 소유라고 조사되어 매각에서 제외함. - 경매신청 채권자로부터 위 제시외 조경수, 조경석 등은 근저당권 및 지상권 설정 이후 토지에 부합된 구성부분에 해당하므 로, 경매 목적물에 포함하여 매각해야 한다는 주장의 2026. 2. 19.자 보정서가 제출됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2026.04.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 10. 19. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경1130 (제주지방법원)

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