감정 70억 8442만원 → 최저 49억 5910만원!! 일죽면 주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 46.0평, 토지 9,711.8평)

2024타경51159 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

"더불어 사는 풍요로운 도시 - 경기도 안성시"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

소 재 지	경기도 안성시 일죽면 송천리 414-3
물건용도	주택
토지면적	32,105.00㎡(9,711.76평)
건물면적	151.92㎡(45.96평)
사건번호	2024타경51159
감정평가액	7,084,423,840원
최저입찰가	(70%) 4,959,096,688원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송천리 414-3	답	237㎡ (71.69평)
	송천리 444	답	953㎡ (288.28평)
	송천리 415-1	전	2796㎡ (845.79평)
	송천리 416-1	전	39㎡ (11.80평)
	송천리 418	전	274㎡ (82.89평)
	송천리 420-3	전	370㎡ (111.93평)
	송천리 429-5	답	28㎡ (8.47평)
	송천리 596-1	전	7519㎡ (2,274.50평)
	송천리 산56-4	임야	93㎡ (28.13평)
	송천리 383	전	367㎡ (111.02평)
	송천리 413	전	1937㎡ (585.94평)
	송천리 414-1	답	1046㎡ (316.42평)
	송천리 414-2	전	1742㎡ (526.96평)
	송천리 416	잡종지	495㎡ (149.74평)
	송천리 416-2	대	471㎡ (142.48평)
	송천리 419	전	486㎡ (147.02평)
	송천리 597-2	전	964㎡ (291.61평)
	송천리 420-1	전	740㎡ (223.85평)
	송천리 598	전	2992㎡ (905.08평)
	송천리 산56-3	임야	578㎡ (174.85평)
	송천리 산56-5	임야	3017㎡ (912.64평)
	송천리 381	전	1279㎡ (386.90평)
	송천리 382	전	661㎡ (199.95평)
	송천리 420-2	답	2007㎡ (607.12평)
	송천리 429-2	답	554㎡ (167.59평)
	송천리 415	전	460㎡ (139.15평)
건물	송천리 416	단층주택 경량철골조	119.92㎡ (36.28평)
건물	송천리 416	단층창고 경량철골조	32.0㎡ (9.68평)
제시외건물	송천리 598	숙소	10 ㎡(3.03평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경기도 안성시 일죽면 송천리 소재 일죽면행정복지센터 남서측에 위치하며 부근은 농경지, 임야. 소매점 등 소재함.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량접근 가능함.
3)형태 및 이용상태 가. 기호[1-8,10-13,16-17,19-20,23-27]] 대체로 부정형의 농경지이며 기호[5,8,19,23,24,25]토지 일부는 진입로로 이용중임.
나. 기호[14,15] 2필 일단의 주상용 건물부지임.
다. 기호[9,21,22] 완경사지대내 부정형 토지로서, 임야 및 토지임야상태임.
4)인접 도로상태 가. 본건은 기호[5,8,19,23,24,25]토지 일부 및 인접토지 일부를 진입로로 이용하여 북측 내둔길에 출입하며 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.
나. 기호[14,15]토지는 본건 기호[5,19,25]토지 일부를 진입로로 이용중임.
다. 기호[8]토지 남측 및 기호[9,17,20,22]토지 북측으로 지적상 도로(송천리 593)가 소재하며 기호[8]지상 일부를 진입로로 이용함.
라. 기호[1-4,6,7,10,11,12,13,16,21,26,27]토지는 인접지를 통해 출입함.
[토지이용계획] 가. 기호[1,2,7,26] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임.
나. 기호[3,4,5,6,8,10,11,12,13,14,15,16,17,19,20,23,24,25,27] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임.
다. 기호[9,21,22] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역임.
6)제시목록 외의 물건 가. 기호[3,14,15] 지상에 타인소유의 건물(조적조/75.6㎡/사용승인일:1998.9.24)이 소재함.
나. 기호[20] 지상에 소유자미상의 제시외 물건(ㄱ)이 소재함.
다. 기호[9,21]토지(임야) 경계 인근에 분묘가 소재하는바 정확한 위치는 측량을 요함.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 토지는 각 필지와 인접하여 소재하여 인접지와 경계를 구분하기 어려운 바 측량을 통해 각 토지의 정확한 위치, 지적경계, 이용현황 등 확인바람.
[건물구조] 가. 경량철골조 판넬지붕 단층으로, 내부는 일부 철거된 상태임.
나. 부속건물(목조 스레트지붕 단층)은 멸실되었음.
[이용상태] 건축물대장상 주택이나 현황 공실임.
[설비내역] 내부 일부가 철거된 상태로서 정확한 설비내역은 확인할 수 없음.
4)부합물 및 종물 --
[공부와의 차이] 제시목록상 부속건물(목조 스레트 단층 창고 32㎡)은 멸실되었음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월28일	소유권
2022년10월28일	지상권
2022년10월28일	(1)근저당권설정	5,040,000,000원
2022년10월28일	(2)근저당권설정	2,160,000,000원
2023년1월19일	가등기
2023년12월8일	(1)근저당권설정	1,040,000,000원
2023년12월8일	(2)근저당권설정	1,040,000,000원
2024년1월17일	압류
2024년8월28일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	513,067,400원원	401,850,005원원	76%	1회회
6개월	534,430,700원원	471,055,003원원	86%	0.8회회
12개월	509,537,178원원	341,974,537원원	66%	1.7회회

감정 70억 8442만원 → 최저 49억 5910만원!! 일죽면 주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 46.0평, 토지 9,711.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

본건 9, 21 경계부근에 연고 미상의 분묘가 소재하고, 이로 인하여 분묘기지권 성립여지 있음. 3,14,15토지 지상에 타인소유 건물이 소재함으로 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 인접지와의 경계 구분 어려운 바 정확한 경계는 측량을 요함 제시외건물(3,14,15토지 지상)을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권이 성립할 여지 있으며 최저매각가격은 제시외건물로 제한 받는 가격임 목록 8 건물 중 부속건물은 멸심됨 목록 21토지는 분묘로 인하여 제한받는 가격이며 분묘기지권 성립여지 있음 제시외건물20-1(감정서상'ㄱ')포함 최선수위지상권자의 말소 동의서 제출됨

[부동산 현황조사서 비고란]
* 본건 목적물들 소재지는 토지 개발 예정지로 보이는 바, * 목록1,2,7,12,25,26.은 지목이 `답`이나 농사를 짓지 않고 묵힌 땅으로 잡풀 무성한 상태이며, 목록25. 일부는 시멘트 포장도로의 일부분을 포함하고 있는 것으로 보임. * 목록3,4,5,6,8,10,11,13,16,17,19,20,23,24,27.은 지목이 `전`이나 농사를 짓지 않고 묵힌 땅으로 잡풀 무성한 상태이며, 부분적으로 뽕나무와 주목나무 수그루가 군데 군데 식재되어 있으며, 목록5

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 평택지원(☎ 031-650-3093)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:10이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 661일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 661일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 10. 28. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지. 판넬지붕. 철골조.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경51159 (수원지방법원 평택지원)

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