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강진군 근린주택경매, 3억 5824만원대 전남 강진군 군동면 낙찰전략 요약

광주지방법원 장흥지원에서 진행되는 2025타경5313, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"더불어 행복한 강진! 여민동락의 세상 - 전라남도 강진군"

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

강진군 군동면 호계리 근린주택 경매

2025타경5313

소 재 지 : 전라남도 강진군 군동면 호계리

감 정 가 : 358,240,200

최 저 가 : 229,274,000

매각기일 : 2026.07.27(월) 10:00

소 재 지	전라남도 강진군 군동면 호계리 443
물건용도	근린주택
토지면적	885.60㎡(267.89평)
건물면적	780.39㎡(236.07평)
사건번호	2025타경5313
감정평가액	358,240,200원
최저입찰가	(64%) 229,274,000원
입 찰 일	2026.07.27(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	호계리 443	전	712㎡ (215.38평)
토지	호계리 443-2	전	173.6㎡ (52.51평)
건물	호계리 443	1층 제조업소 철골조	345.72㎡ (104.58평)
	호계리 443	2층 사무소 철골조	59.40㎡ (17.97평)
	호계리 443	3층 주택 철골조	89.37㎡ (27.03평)
제시외건물	호계리 443	작업실 외	285.9 ㎡(86.48평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 전라남도 강진군 군동면 호계리 소재 '계산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 점포 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로, 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 2필지 일단의 세장형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 동측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(절대_가축사육제 한구역, 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2024-04-02)(계산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 도로구역(2024-03-08)(지방도827호)＜도로법＞, 도로구역(지방도827호선)＜도로법＞ 일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(절대_가축사육제 한구역, 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2024-04-02)(계산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임 .
6)제시목록 외의 물건 '건물 감정평가요항표' 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 3(가) 철골조 샌드위치판넬지붕 3층으로, 주기둥: H-Beam(400mmx200mm), 층고: 약 8m(처마기준), 최고높이: 약 9m, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬, 벽지, 타일 마감 등, 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감, 장판지, 타일 마감 등, 창호: 새시창임.
[이용상태] 일련번호 3(가) 1층: 제조업소, 2층: 사무소, 3층: 주택으로 이용중임.
[설비내역] 일련번호 3(가) 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 3층(주택)에 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재함.
- 기호 ㄱ) 철골조 샌드위치판넬 지붕 단층, 작업실, 약 159.6㎡ 기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 54㎡ 기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 60㎡ 기호 ㄹ) 철골조 샌드위치판넬 지붕, 주택일부(3층 소재), 약 6.3㎡ 기호 ㅁ) 철골조 샌드위치판넬 지붕, 주택일부(3층 소재), 약 6㎡ [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 일련번호 3(가)건물은 일반건축물대장에 '2002.12.6 1층 소매점(345.72)을 제조업소 (345.72)로 용도변경함'으로 기재되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/11/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년12월24일	소유권
2024년9월13일	근저당권	164,400,000원
2024년9월13일	지상권
2025년6월23일	가압류	35,901,350원
2025년8월29일	강제경매
2025년9월19일	가압류	45,799,038원
2025년11월6일	가압류	4,411,095원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년12월24일	소유권
2024년9월13일	근저당권	164,400,000원
2025년6월23일	가압류	35,901,350원
2025년8월29일	강제경매
2025년9월19일	가압류	45,799,038원
2025년11월6일	가압류	4,411,095원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	110,854,000원원	150,553,000원원	136%	0회회
6개월	66,145,500원원	80,415,350원원	92%	2회회
12개월	65,588,990원원	75,866,140원원	138%	1.4회회

강진군 근린주택경매, 3억 5824만원대 전남 강진군 군동면 낙찰전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록1,2 : 2필지 일단의 토지로 주상용 건부지 - 목록3 : 일반건축물대장에 '2002.12.6. 1층 소매점(345.72㎡)을 제조업소(345.72㎡)로 용도 변경함'으로 기재되어 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산은 계산초등학교 남동쪽에 위치함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1542)입니다.
입찰일은 2026.07.27입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 358,240,200원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 36,926,015원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 9. 13. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 판넬지붕. 유류보일러. 철골조.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경5313 (광주지방법원 장흥지원)

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