[감정가 100%] 밀양시 교동 근린주택 경매 완벽해설

창원지방법원 밀양지원의 2025타경10468 사건, 7억 9000만원짜리 근린주택 경매물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1485581

오늘은 경상남도 밀양시 교동 833-6 근린주택 경매물건을 소개합니다.

2025타경10468 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.

감정가격은 790,003,600원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 790,003,600원입니다.

건물면적은 497.39㎡(150.46평)이고, 토지면적은 996.00㎡(301.29평)입니다.

소 재 지	경상남도 밀양시 교동 833-6
물건용도	근린주택
토지면적	996.00㎡(301.29평)
건물면적	497.39㎡(150.46평)
사건번호	2025타경10468
감정평가액	790,003,600원
최저입찰가	(100%) 790,003,600원
입 찰 일	2026.04.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교동 833-6	대	783㎡ (236.86평)
토지	교동 833-3	답	213㎡ (64.43평)
건물	교동 833-3 가동호	단층 주택 벽돌조	132.56㎡ (40.10평)
	교동 833-3 가동호	지하 보일러실 벽돌조	6.94㎡ (2.10평)
	교동 833-3 나동호	단층 주택	28.00㎡ (8.47평)
	교동 833-3 다동호	1층 주택 및 근린생활시설 철근콘크리트조	102.55㎡ (31.02평)
	교동 833-3 다동호	2층 주택 및 근린생활시설 철근콘크리트조	97.87㎡ (29.61평)
	교동 833-3 다동호	3층 주택 및 근린생활시설 철근콘크리트조	97.87㎡ (29.61평)
제시외건물	교동 833-6	다용도실	15.8 ㎡(4.78평) 포함
	교동 833-6	계단실	2.2 ㎡(0.67평) 포함
	교동 833-6	현관	2.5 ㎡(0.76평) 포함
	교동 833-6	다용도실	9.1 ㎡(2.75평) 포함
	교동 833-3	보일러실	2.0 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 교동에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 기호 (1), (5) 토지는 일단으로 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 기호 (1), (5) 토지는 일단으로 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] - 기호 (1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법> - 기호 (2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호 (1), (5) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 기호 (5) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '건부지'로 이용 중이니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (5) 토지는 2필지 일단의 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (5) 토지 지상에 해체 및 이동이 용이한 물건이 다수 소재하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] - 본건 기호 (2) 건물은 벽돌조 현황 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. - 본건 기호 (3) 건물은 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. - 본건 기호 (4) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. [이용상태] - 본건 기호 (2), (3) 건물은 현황 주거용임. - 본건 기호 (4) 건물은 근린생활시설 및 일부 현황 주거용임.
[설비내역] 본건 기호 (2)~(4) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 본건 기호 (2) 건물은 공부상 용도가 '일반음식점'이나 현황 '주거용'이고, 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '기와지붕'이며, 본건 기호 (3) 건물은 공부상 용도가 '창고'이나 현황 '주거용'이며, 본건 기호 (4) 건물은 공부상 용도가 '근린생활시설'이나 '일부'가 '주거용'인 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. [참고사항] 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 - 본건 기호 (2) 건물 외부 테라스는 본건 기호 (2) 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였으며, 본건 기호 (3) 건물 옥상에 소재하는 태양열 설비는 본건 기호 (3) 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였으며, 본건 기호 (4) 건물의 옥상 계단실은 본건 기호 (4) 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/11/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO	2층전부		[보]16,000,000 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년9월4일	소유권
2023년12월14일	근저당권	504,000,000원
2025년1월20일	가압류	9,936,755원
2025년1월22일	가압류	39,747,020원
2025년2월7일	가압류	17,753,200원
2025년6월27일	가압류	13,847,409원
2025년8월18일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년9월4일	소유권
2023년12월14일	근저당권	504,000,000원
2025년1월20일	가압류	9,936,755원
2025년1월22일	가압류	39,747,020원
2025년2월7일	가압류	17,753,200원
2025년4월2일	가압류	148,880,000원
2025년6월27일	가압류	13,847,409원
2025년8월18일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	896,393,488원원	354,453,033원원	34%	4.5회회
6개월	672,399,627원원	264,425,864원원	33%	4.5회회
12개월	601,242,097원원	261,153,553원원	40%	3.9회회

[감정가 100%] 밀양시 교동 근린주택 경매 완벽해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4, 5-1) 포함. -[목록2] 공부상 '일반음식점'이나 현황 '주거용'이며, 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '기와지붕'임. 건물 외부 테라스를 포함하여 평가함. -[목록3] 공부상 '창고'이나 현황 '주거용'임. 옥상에 소재하는 태양열 설비를 포함하여 평가함. -[목록4] 공부상 '근린생활시설'이나 현황 일부 '주거용'임. 옥상 계단실 포함하여 평가함. -[목록5] 공부상 '답'이나 현황 '건부지'로 이용중이며, 지상에 해체 및 이동이 용이한 물건 다수 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 2번,3번,4번물건 가,나,다동호 각 소재함 5번물건 공부상 답이며 현황은 대지로 이용중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2531)입니다.
입찰일은 2026.04.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
장미경:[목록1,4] 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일 없음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 790,003,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 157,636,411원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 철근콘크리트조. 기와지붕. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1485581

사건번호 : 2025타경10468 (창원지방법원 밀양지원)

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