2억 3416만원짜리 단독주택, 강원 노곡면 경매 분석합니다.

이번에 소개할 경매물건은 강원 삼척시에 위치한 단독주택입니다. 최저입찰가는 2억 3416만원입니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

소 재 지	강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 184-1
물건용도	단독주택
토지면적
건물면적	98.68㎡(29.85평)
사건번호	2024타경51228
감정평가액	234,160,640원
최저입찰가	(100%) 234,160,640원
입 찰 일	2026.04.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	상마읍리 184-1	단층주택 철근콘크리트구조	96.68㎡ (29.25평)
제시외건물	상마읍리 184-1	지하실	약 105.3 포함
	상마읍리 184-1	현관	약 3.8 포함
	상마읍리 184-1	계단	약 5.5 포함
	상마읍리 184-1	태양광설비	1식 ㎡(0.30평) 포함
	상마읍리 184-1	연탄보일러	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 소재 "상마읍교" 남측 원거리(일련번호1), 남서측 원거리(일련번호2), 북서측 인근(일련번호3) 및 북서측 근거리(일련번호4)에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 일련번호(1,2)는 불편, 일련번호(3,4)는 다소 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형 급경사지로서 자연림으로 이용 중이며, 일련번호(2): 부정형 급경사지로서 전(임야화된 휴경지) 및 일부 묘지로 이용 중이며, 일련번호(3,4): 부정형 급경사지로서 자연림 및 일부 묘지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1,2,3,4): 임야도(지적도)상 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 한계농지 등 정비지구＜농어촌정비법＞, 영농여건불리농지, 일련번호(3): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 사방지＜사방사업법＞, 일련번호(4): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 본건 일련번호(2,3,4) 토지 지상에 분묘 수기(5기)가 소재하고 있는 것으로 현장조사 및 위성지도 등에 의거 판단되며, 지형적 요인(규모,지형,지세 등) 및 계절적 요인 등으로 인하여 분묘소재여부에 대한 지표의 전체조사가 사실상 곤란하므로 추가 분묘소재여부에 대해서는 별도로 확인하시기 바라며, 확인된 분묘는 유연묘 여부를 확인하지 못하여 이에 구애없이 감정평가하되 분묘가 본건 토지 지상에 소재하여 대상토지에 미치는 영향을 감안한 단가는 토지감정평가명세표 비고란에 별도로 병기하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.
- 본건 일련번호(3) 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(파이프조 강판지붕 단층 계사)이 소재하나 구조,규모,용도 및 철거의 용이성 등을 고려해 볼 때 본건에 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 이에 구애없이 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 일련번호(2): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 묘지이며, 일련번호(3,4): 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 묘지임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년12월18일	소유권
2007년12월28일	근저당권	78,000,000원
2023년10월23일	가압류	20,000,000원
2023년11월17일	가압류	7,667,656원
2023년12월15일	가압류	7,588,842원
2024년3월11일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

2억 3416만원짜리 단독주택, 강원 노곡면 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-건물만 매각, 제시외 건물(5-1 내지 5-5) 포함 -공부상 1층 건물이나 현황은 제시외 건물로 지하실이 존재함 -이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권의 성립여부는 불분명함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재 : 삼척시 노곡면 중마읍리 “마읍보건진료소” 남서측 원근에 위치함. 현황 : 본건 기호1번은 농림지역의 임야로 지상에 소나무 및 잡목이 자생하고 분묘소재여부 불분명함. 현황 : 본건 기호2번은 계획관리지역의 전으로 휴경지이며 현재 지상에 소나무 및 잡목이 자생하는 임야상태로 1기 이상의 분묘 소재함. 현황 : 본건 기호3번은 계획관리지역, 농림지역의 임야로 지상에 소나무 및 잡 목이 자생하고 3기 이상의 분묘 소재함. 현황 : 본건 기호4번은 계획관리지역, 농림지역의 임야로 지상에 소나무 및 잡 목이 자생하고 1기 이상의 분묘 소재함. ※ 본건 기호1, 2, 3, 4번은 접경필지와의 경계가 불분명하며 정확한 경계 측량을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원(☎ 033-640-1133)입니다.
입찰일은 2026.04.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 5개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 5번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(6,150,493원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경428,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 769일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 769일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2007.12.28.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 버스정류장.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경51228 (춘천지방법원 강릉지원)

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