감정 3억 1100만원 → 최저 1억 9904만원!! 서울시 양천구 신정동 경매물건 찾았습니다 - 다세대(빌라)경매

양천구 1148-9에 위치한 다세대(빌라) 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가 311,000,000원인 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 다세대(빌라) 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 199,040,000원이군요.

감정가의 64% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경12271이며, 입찰일은 2026.07.20(월) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	11.76㎡(3.56평)
건물면적	23.40㎡(7.08평)
사건번호	2025타경12271
감정평가액	311,000,000원
최저입찰가	(64%) 199,040,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신정동 1148-9	622분의 11.76	11.76㎡ (3.56평)
건물	신정동 1148-9	철근콘크리트구조	23.4㎡ (7.08평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시양천구 신정동 소재 "남명초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2020.09.28.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용 중임.
[설비내역] 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음. [토지형상/이용상태] 인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 자루형 토지로 주거 및 업무용 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 광대로인 중앙로와 접하며 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] (1) 일련번호 1)(신정동 1148-9): 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선 임. (2) 일련번호 2)(신정동 1148-10): 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
HAOO	미상	2025.07.07	[보]미상 [월]미상
ZHOO	미상	2025.07.07	[보]미상 [월]미상
정OO	건물전부	2021.02.24	[보]290,000,000
주OO	401호전부	2021.02.24(정순원)	[보]290,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월12일	소유권
2020년10월12일	소유권
2022년12월9일	약정/금지사항/환매특약
2023년11월15일	가압류	1,220,000,000원
2024년3월22일	임차권설정	290,000,000원
2024년7월12일	압류
2025년9월23일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,268,506원원	231,145,591원원	82%	2회회
6개월	274,596,658원원	231,030,256원원	83%	1.9회회
12개월	271,952,929원원	233,550,366원원	85%	1.9회회

감정 3억 1100만원 → 최저 1억 9904만원!! 서울시 양천구 신정동 경매물건 찾았습니다 - 다세대(빌라)경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 정순원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
정순원 : 주택임차권 등기일은 2024.03.22.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 정순원의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함1차(2021.02.24~2023.02.23) : 보증금 300,000,000원, 확정일자 2021.02.01 2차(2023.02.23~2025.02.23) : 보증금 290,000,000원으로 감액, 확정일자 2024.02.28

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.11.15. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 재정비촉진지구. 버스정류장. 주차장. 지하철. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경12271 (서울남부지방법원)

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