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서울시 강서구 화곡동 다세대(빌라) 경매() (최저입찰가: 1억 4656만원)

이번 경매는 강서구 화곡동 164-11의 다세대(빌라) 물건이며, 감정가의 64% 수준에 입찰 가능합니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1484744

오늘은 서울특별시 강서구 화곡동 164-11 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2025타경12205 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

감정가격은 229,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 146,560,000원입니다.

건물면적은 57.73㎡(17.46평)이고, 토지면적은 28.90㎡(8.74평)입니다.

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 164-11 신흥하이빌 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	28.90㎡(8.74평)
건물면적	57.73㎡(17.46평)
사건번호	2025타경12205
감정평가액	229,000,000원
최저입찰가	(64%) 146,560,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 164-11	304.4분의 28.9	28.9㎡ (8.74평)
건물	화곡동 164-11	철근콘크리트구조	52.73㎡ (15.95평)
제시외건물	화곡동 164-11	주택일부	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2010-01-13) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.
[이용상태] 조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있음. [토지형상/이용상태] 세장형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
[공부와의 차이] 본건에 공부상 등재되지 아니한 제시외건물 ㉠이 소재하며, 현장조사 및 건축물현황도에 의거 그 구조, 용도, 면적 등을 개략적으로 사정하여 제시외건물의 가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. (후첨 ‘건물이용상태’및‘사진용지’참조) [참고사항] 주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 200,000,000원)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	건물전부	2022.11.03	[보]200,000,000
주OO	401호전부	2022.11.03(김지언)	[보]200,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월31일	소유권
2024년4월5일	가압류	1,517,500,000원
2024년11월12일	임차권설정	200,000,000원
2025년9월19일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,417,930원원	186,799,846원원	67%	2.6회회
6개월	268,504,134원원	186,829,719원원	70%	2.6회회
12개월	264,595,276원원	194,688,446원원	74%	2.4회회

서울시 강서구 화곡동 다세대(빌라) 경매() (최저입찰가: 1억 4656만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 임차인 김지언 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김지언 : 주택임차권 등기일은 2024.11.12.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김지언의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.04.05. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1484744

사건번호 : 2025타경12205 (서울남부지방법원)

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