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북구 구포동 근린주택 경매 함정은? (건물 57.5평, 토지 4.8평)

첫 입찰된 부산시 북구 구포동 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

"휴 네이처(휴네이처) 북구 - 부산광역시 북구"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정가는 152,900,500원입니다. 최저입찰가는 152,900,000원(100%)입니다.
입찰일은 2026.04.16(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 15,290,000원 입니다.

  ▣ 소 재 지 : 부산광역시 북구 구포동 926-4
  ▣ 사건번호 : 2024 타경 4439
  ▣ 집행법원 : 부산지방법원 부산서부지원

소 재 지	부산광역시 북구 구포동 926-4
물건용도	근린주택
토지면적	15.71㎡(4.75평)
건물면적	190.04㎡(57.49평)
사건번호	2024타경4439
감정평가액	152,900,500원
최저입찰가	(100%) 152,900,000원
입 찰 일	2026.04.16(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구포동 926-4	대	15.71㎡ (4.75평) 지분 326분 16 전부
건물	구포동 926-4	1층 근린생활시설 및 주택 시멘트 블록조 슬래브지붕	75.52㎡ (22.84평)
건물	구포동 926-4	2층 근린생활시설 및 주택 시멘트 블록조 슬래브지붕	75.52㎡ (22.84평)
제시외건물	구포동 926-4	차양	39 ㎡(11.80평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생 활시설 및 소규모 점포, 상업용 건물, 주상용 건물, 중소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철2호선(구명역, 구남역)이 소재하여 대중교통사정 무난시됨.
3)형태 및 이용상태 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(가로구역별건축물 최고 높이: 기준높이의 120%).
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상, 기타: 없음.
[건물구조] 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층(사용승인일:1985.06.29)으로, 외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 샷시창의 구조임.
[이용상태] 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있으며 1층(상호명:현대종합건축,부경에어컨,과일판매점, 2층(상호:운암선원)으로 이용 중임.
[설비내역] 위생설비 및 급,배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물 1층에 부합물 혹은 종물로 판단되는 제시외건물(별첨 지적 및 건물개황도 참조)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상, 기타 : 본건 건물은 현장 조사시 지적도면에 의거하여 간이한 방법에 의한 개략적인 실측시, 인접필지(1172-42번지(구거, 국유지), 926번지)에 걸쳐 소재하고있는 것으로 판단되며, 필지별 정확한 경계확인 은 전문적인 측량에 의하여야 할 것으로 사료됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층 중40㎡(창녕과일나라)	2019.07.18.	[보]15,000,000 [월]330,000
심OO	1층 중30㎡(현대누수탐지공사)	2013.06.03.	[보]25,000,000 [월]80,000
이OO		2008.02.13.
임OO	1층 중12.95㎡(부경에어컨)	2022.02.16.	[보]8,000,000 [월]270,000
장OO	2층전부	2018.07.26.	[보]50,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년11월7일	소유권
2013년10월31일	소유권
2018년3월9일	소유권
2024년11월1일	소유권
2018년3월9일	소유권
2000년6월2일	근저당권	112,000,000원
2014년9월26일	근저당권	60,000,000원
2014년10월7일	근저당권	240,000,000원
2018년3월9일	근저당권	201,600,000원
2018년6월8일	가압류	16,260,000원
2019년5월21일	압류
2024년11월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년11월1일	소유권
2014년9월26일	근저당권	60,000,000원
2018년6월8일	가압류	16,260,000원
2019년5월21일	압류
2024년11월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	302,000,000원원	217,700,000원원	72%	1회회
6개월	151,250,000원원	78,702,250원원	49%	2.6회회
12개월	1,028,606,464원원	424,884,462원원	43%	3.4회회

북구 구포동 근린주택 경매 함정은? (건물 57.5평, 토지 4.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 제시외 건물 포함. -1번 목록 지분매각. -공유자의 우선매수신고는 1회애 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하 여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음). -1번 목록은 주상용 건부지로 이용중이며, 남동쪽으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접하고 있음. -2번 목록은 주택 및 근린생활시설로 1층(상호: 현대종합건축, 부경에어컨, 과일판매점), 2층(상호: 운암선원)으로 이용중임. -본건 건물은 지적도면에 의거하여 간이한 방법으로 개략적인 실측시, 인접필지(1172-42번지(구거, 국유지), 926번지)에 걸쳐 소재하고 있는 것으로 추정됨(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록 1.의 매각지분 특정되지 않아 전체를 대상으로 조사하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1267)입니다.
입찰일은 2026.04.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이영란:현황조사보고서에 첨부된 임대차 현황서에 등재되어있는 사람으로서 권리신고가 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음. 장미리:주민등록상 장미리가 전입되어 있고, 확정일자도 장미리가 받았으나 최초 계약서는 분실하였고, 확정일자 현황서는 제 출되어 있음. 연장 계약서는 언니인 장점숙이 체결하였지만 실재 거주는 장미리가 하였다고 하며 이에 대하여 공인중개사 최 경희의 확인서가 제출되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 152,900,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 24,116,970원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 507일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 507일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014. 09. 26. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 슬래브지붕.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경4439 (부산지방법원 부산서부지원)

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