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안산 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 233.2평, 토지 89.2평)

안산 상록구의 상가주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 9억 316만원까지 떨어졌습니다.

"함께 이룬 40년' 함께 여는 100년 - 경기도 안산시"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

오늘은 경기도 안산시 상록구 부곡동 상가주택 경매물건을 소개합니다.

2025타경52868 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 수원지방법원 안산지원입니다.

감정가격은 1,843,181,920원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 903,158,000원입니다.

건물면적은 770.86㎡(233.19평)이고, 토지면적은 295.00㎡(89.24평)입니다.

소 재 지	경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
물건용도	상가주택
토지면적	295.00㎡(89.24평)
건물면적	770.86㎡(233.19평)
사건번호	2025타경52868
감정평가액	1,843,181,920원
최저입찰가	(49%) 903,158,000원
입 찰 일	2026.07.09(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	부곡동 737-6	대	295㎡ (89.24평)
건물	부곡동 737-6	1층 소매점 철근콘크리트구조	134.85㎡ (40.79평)
	부곡동 737-6	1층 주차장 철근콘크리트구조	36.72㎡ (11.11평)
	부곡동 737-6	2층 사무소 철근콘크리트구조	171.57㎡ (51.90평)
	부곡동 737-6	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	171.57㎡ (51.90평)
	부곡동 737-6	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	152.95㎡ (46.27평)
제시외건물	부곡동 737-6	미상	18.6 ㎡(5.63평) 포함
	부곡동 737-6	계단실	15 ㎡(4.54평) 포함
	부곡동 737-6	가림막	18 ㎡(5.45평) 포함
	부곡동 737-6	미상	18.6 ㎡(5.63평) 포함
	부곡동 737-6	계단실	15 ㎡(4.54평) 포함
	부곡동 737-6	가림막	18 ㎡(5.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 단독주택 건부지임.
4)인접 도로상태 남서측으로 왕복4차선 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적도 및 건물개황도 등' 참조 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층건으로서,(사용승인일 : 2007.07.02) 외벽 : 석재 및 적벽돌 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 공부상 단독주택 등으로 이용중임. 1층 : 근린생활시설(현황 CU편의점), 주차장 2층 : 사무소(현황 라솜토탈뷰티) 3층 : 다가구주택(현황 301호, 302호) 4층 : 다가구주택 [설비내역] 기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 '지적도 및 건물개황도 등' 참조 바람.
[공부와의 차이] -. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	2023.06.19.	[보]미상 [월]미상
박OO	미상	2023.05.11	[보]미상 [월]미상
이OO	미상	2023.05.01	[보]미상 [월]미상
유OO	1층CU편의점	2023.03.27	[보]30,000,000 [월]1,700,000
허OO	2층	2024.05.01	[보]10,000,000 [월]1,500,000
현OO	2층	2023.08.09	[보]3,000,000 [월]200,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년1월9일	소유권
2024년1월18일	근저당권	996,000,000원
2025년7월18일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년1월9일	소유권
2024년1월18일	근저당권	996,000,000원
2025년7월18일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	381,138,800원원	183,100,000원원	48%	3회회
6개월	698,213,080원원	375,043,333원원	51%	2.7회회
12개월	698,213,080원원	375,043,333원원	51%	2.7회회

안산 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 233.2평, 토지 89.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물들(㉠~ ㉢)포함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1층은 CU편의점(유병욱 운영)과 앞에 자동차4-5대 주차할 수 있는

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원(☎ 031-481-1195)입니다.
입찰일은 2026.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
유병욱,허윤경,현종석: 현황조사 내용 중 `임대차기간, 보증금, 차임등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,843,181,920원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 330일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 330일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.01.18. (근저당권) 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경52868 (수원지방법원 안산지원)

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