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서구 다세대(빌라)경매-♣ 낙찰가 분석

서구 검암동 634-4의 다세대(빌라) 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 9800만원입니다.

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출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

인천광역시 서구 검암동 634-4 다세대(빌라)

인천지방법원 2025타경511048입니다.

감정가격은 200,000,000원입니다만 2회 유찰되어 최저입찰가는 98,000,000원입니다.

2026.06.23(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄 매각입니다.

소 재 지	인천광역시 서구 검암동 634-4 하이원 2층201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	29.29㎡(8.86평)
건물면적	48.07㎡(14.54평)
사건번호	2025타경511048
감정평가액	200,000,000원
최저입찰가	(49%) 98,000,000원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	검암동 634-4	710.9분의 29.292	29.292㎡ (8.86평)
건물	검암동 634-4	철근콘크리트구조	48.07㎡ (14.54평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검바위역"" 남서측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제2층 제201호 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.
[이용상태] 단지형연립주택으로 이용중에 있음.
[설비내역] 위생 및 급, 배수설비, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대체로 인접필지와 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로 단지형연립주택부지로 이용중에 있음.
7)인접 도로상태등 본건 서측 및 동측으로 공도와 접하고 있음.
[토지이용계획] 기호1토지: 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합 가축사육제한구역(2025-05-20)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ , 절대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ , 과밀억제권역 (과밀억제권역)＜수도권정비계획법＞ -별첨 토지이용계획확인서 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] -임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
서OO		2025.04.14.
임OO	전부	2021.10.25.	[보]220,000,000
주OO	전부	2021.10.25.	[보]220,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월25일	소유권
2023년11월23일	임차권설정	220,000,000원
2023년12월12일	압류
2025년7월28일	강제경매
2025년9월17일	가압류	160,186,581원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	699,044,979원원	408,220,618원원	59%	2.1회회
6개월	756,186,948원원	478,705,542원원	58%	2.1회회
12개월	664,224,436원원	394,242,080원원	60%	2.1회회

서구 다세대(빌라)경매-♣ 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 6번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
단지형연립주택

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032)860-1620)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임홍연: 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 23. 임 주택도시보증공사(임차인 임홍연):경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일이며, 주택임대차보호법 제3조의 2 제7항 제9호 의 기관으로 임차인 임홍연으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.12.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경511048 (인천지방법원)

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