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2025타경502779 경매사건 분석 ☆ 대교리 주택 (건물 32.7평, 토지 123.1평)

감정가 5억 7008만원, 2회 유찰된 세종시 장군면 대교리 주택의 최저입찰가는 3억 9906만원입니다.

"세종이 미래다 - 세종특별자치시"

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

감정가는 570,082,000원입니다. 최저입찰가는 399,057,000원(70%)입니다.
입찰일은 2026.05.19(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 39,905,700원 입니다.

  ▧ 소 재 지 : 세종특별자치시 장군면 대교리 516-7
  ▧ 사건번호 : 2025 타경 502779
  ▧ 집행법원 : 대전지방법원

소 재 지	세종특별자치시 장군면 대교리 516-7
물건용도	주택
토지면적	407.00㎡(123.12평)
건물면적	108.09㎡(32.70평)
사건번호	2025타경502779
감정평가액	570,082,000원
최저입찰가	(70%) 399,057,000원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대교리 516-7	대	255㎡ (77.14평)
토지	대교리 515	전	152㎡ (45.98평)
건물	대교리 516-7	단층 주택 연와조 슬래브지붕	58.19㎡ (17.60평)
제시외건물	대교리 516-7	보일러실 및 창고	14.3 ㎡(4.33평) 포함
	대교리 516-7	변소	4 ㎡(1.21평) 포함
	대교리 516-7	창고	19.3 ㎡(5.84평) 포함
	대교리 516-7	차양	12.3 ㎡(3.72평) 포함
	대교리 516-7	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 '대교3리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 소형차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1 유사 사다리형 평지의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.
기호2 부정형 완경사의 토지로서 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1 지적도상 맹지이나 남동측으로 폭2미터내외의 포장도로와 접함.
기호2 지적도상 맹지이나 서측으로 비포장농로를 이용중임.
[토지이용계획] 기호1 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역 기호2 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역 6)제시목록 외의 물건 후면 '건물감정평가요항표' 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 기호3 연와조 슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 치장벽돌 위 페인팅마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호 등 [이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있으미.
4)부합물 및 종물 별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함 [공부와의 차이] 본건 건물은 등기사항전부증명서상에는 등재되어 있으나, 일반건축물대장에는 미등재 상태임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	전부	2025.09.22.	[보]55,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월18일	소유권
2018년9월6일	근저당권	234,000,000원
2021년8월6일	근저당권	250,000,000원
2025년6월25일	임의경매
2025년8월11일	압류
2025년8월12일	가압류	12,544,780원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월18일	소유권
2018년9월6일	근저당권	234,000,000원
2021년8월6일	근저당권	250,000,000원
2025년6월25일	임의경매
2025년8월11일	압류
2025년8월12일	가압류	12,544,780원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,542,418,381원원	754,917,273원원	50%	2.7회회
6개월	1,276,103,049원원	627,025,824원원	52%	3.1회회
12개월	1,325,607,046원원	625,156,465원원	56%	2.7회회

2025타경502779 경매사건 분석 ☆ 대교리 주택 (건물 32.7평, 토지 123.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함 -목록2는 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 -목록3 건물은 등기사항전부증명서에는 등재되어 있으나, 일반건축물대장에는 미등재되어 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1.2 부동산의 위치, 형상과 경계는 별지 지적도와 같으며 정확한 위치와 경계, 면적 등은 측량 등 별도 확인 요함 나. 목록2 토지의 지목은 전으로 되어

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 042-470-1812)입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 350일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 350일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 9. 6. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 슬래브지붕.

출처 : 여의주지기 https://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경502779 (대전지방법원)

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