단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 남양주 단독주택 매매보다 경매 (건물 54.1평, 토지 126.0평)

남양주 삼봉리에 위치한 단독주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"상상 더 이상 남양주 - 경기도 남양주시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

2025타경70835

의정부지방법원 남양주지원의 경매 목적물로

감정가 483,496,850원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 483,496,850원으로

2026.04.14(화) 10:30 의정부지방법원 남양주지원 경매4계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	경기도 남양주시 조안면 삼봉리 307-5
물건용도	단독주택
토지면적	416.50㎡(125.99평)
건물면적	178.73㎡(54.07평)
사건번호	2025타경70835
감정평가액	483,496,850원
최저입찰가	(100%) 483,496,850원
입 찰 일	2026.04.14(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼봉리 307-5	대	416.5㎡ (125.99평) 2분의1 지분전부
건물	삼봉리 307-5	단층 주택 목조	68.45㎡ (20.71평)
건물	삼봉리 307-5	단층 주택 목조	60.68㎡ (18.36평)
제시외건물	삼봉리 307-5	화장실및보일러실	12 ㎡(3.63평) 포함
	삼봉리 307-5	창고	3.4 ㎡(1.03평) 포함
	삼봉리 307-5	창고	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	삼봉리 307-5	창고	9 ㎡(2.72평) 포함
	삼봉리 307-5	창고	8.1 ㎡(2.45평) 포함
	삼봉리 307-5	창고	12 ㎡(3.63평) 포함
	삼봉리 307-5	화장실	3.6 ㎡(1.09평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 ""조안IC"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 자체지반 평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 지적도상 서측으로 308-9번지(도로)에 접하나 본건의 경우 도로대비 저지대에 위치하고 있어 차량출입이 불가능하며 현황은 동측 인접필지(307-7번지) 통하여 차량 출입하고 있으나 타인소유 토지로 확인되는 바, 토지이용에 제한이 있을 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.
[토지이용계획] 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(아양개발진흥지구), 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)
＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수계수변구역기타(취락지구)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(1권역)＜환경정책기본법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 기호(1-가)
목조 자연석지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 목재 및 알루미늄샷시 창호 등임.
기호(1-나)
목조 자연석지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 목재창호 등임.
[이용상태] 기호(1-가, 나) 공히 주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적 위생설비, 급·배수시설 및 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년12월31일	소유권
1993년12월31일	소유권
2022년4월19일	근저당권	345,000,000원
2025년2월25일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년4월15일	소유권
2022년4월19일	근저당권	345,000,000원
2025년2월25일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	622,589,140원원	344,829,386원원	57%	2.3회회
6개월	627,222,873원원	360,549,701원원	56%	2.6회회
12개월	885,070,281원원	516,332,221원원	55%	2.6회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 남양주 단독주택 매매보다 경매 (건물 54.1평, 토지 126.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 2.는 지분매각

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. 목록 2.의 지상에 소재하는 주거용 단층 주택임 목록 2. 목록 1. 건물의 부지 및 제시외 건물 1. 내지 7.의 부지 등으로 이용중이고, 일부는 시멘트로 포장되어 있음 제시외 건물 1. 내지 3, 5. 및 7. 각 창고 등으로 이용 중으로 보임 (목록 2. 토지에 소재함) 4. 견사 등으로 이용 중으로 보임 (목록 2. 토지에 소재함) 6. 화장실 등으로 이용 중으로 보임 (목록 2. 토지에 소재함) -육안으로 확인한 것이라 제시외 건물의 용도, 면적, 벽체 및 지붕의 구조 등은 감정 등 별도 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4424)입니다.
입찰일은 2026.04.14입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 447일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 447일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.4.19.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 지구단위계획구역. 차량출입 가능. 차량출입이 불가능. 노선버스 정류장.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경70835 (의정부지방법원 남양주지원)

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