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다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 구미 다가구주택 경매 완벽해설 (건물 171.5평, 토지 94.7평)

2025타경10378 사건의 다가구주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

[ 경상북도 구미시 인의동 259-17 다가구주택 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 10378 다가구주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.04.08(수) 10:00인 대구지방법원 김천지원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

재경매
매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인(차순위 매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다.

소 재 지	경상북도 구미시 인의동 259-17
물건용도	다가구주택
토지면적	313.00㎡(94.68평)
건물면적	567.00㎡(171.52평)
사건번호	2025타경10378
감정평가액	823,830,000원
최저입찰가	(100%) 823,830,000원
입 찰 일	2026.04.08(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	인의동 259-17	대	313㎡ (94.68평)
건물	인의동 259-17	1층 계단실, 주차장 등 철근콘크리트구조	10.5㎡ (3.18평)
	인의동 259-17	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	120.89㎡ (36.57평)
	인의동 259-17	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	64.61㎡ (19.54평)
	인의동 259-17	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	100㎡ (30.25평)
	인의동 259-17	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	85.5㎡ (25.86평)
	인의동 259-17	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	164.5㎡ (49.76평)
제시외건물	인의동 259-17	다용도실	21 ㎡(6.35평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 '인의시영아파트' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 다가구주택, 단독주택, 점포상가 및 시장, 아파트 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 교통시설 접근편의성, 대중교통사정 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 세로장방형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하게 조성하여 주거 및 근린생활시설(주거용) 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 동측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률} 입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -
[건물구조] 2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서 사용승인일: 2007.5.16 외벽: 전면 화강석 붙임, 측후면 외장타일 등 내부: 주택부분은 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등 계단, 복도는 화강석, 내장타일, 본타일 등 주차장은 에폭시코팅, 텍스붙임 등 창호: 샷시유리 창호 등 입니다.
[이용상태] 2(가) 다가구주택 및 제2종근린생활시설 (더 샤이니)
1층: 계단실, 주차장 등 2층: 다가구주택(5가구): 201,202,203,205,206호 3층: 다가구주택(5가구): 301,302,303,305,306호 4층: 다가구주택(4가구): 501,502,503,505호 [설비내역] 급배수 및 위생설비, 소방설비, 주택부분은 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 사진용지와 같이 제시외 건물(기호 ㄱ, 4층 부합구조)이 소재하여 개략적으로 면적 실측사정하여 평가하였습니다. [공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/21)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO	201호	2024.01.12	[보]미상
김OO	205호	2024.09.12.	[보]3,000,000 [월]400,000
김OO	306호전부	2022.2.8.	[보]45,000,000
김OO	503호	2022.02.23.	[보]53,000,000
김OO	202호	2022.01.17.	[보]20,000,000 [월]200,000
도OO	305호	2022.01.14.	[보]40,000,000
봉OO	302호	2024.06.26.	[보]3,000,000 [월]330,000
서OO	303호	2022.01.03.	[보]25,000,000 [월]150,000
손OO	501호전부	2021.12.07.	[보]100,000,000
원OO	203호	2022.06.24	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월14일	소유권
2021년10월22일	근저당권	396,000,000원
2025년1월16일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월14일	소유권
2021년10월22일	근저당권	396,000,000원
2022년1월14일	전세권	40,000,000원
2024년2월27일	임차권설정	45,000,000원
2024년7월1일	임차권설정	40,000,000원
2024년7월2일	임차권설정	53,000,000원
2024년10월14일	임차권설정	20,000,000원
2025년1월8일	임차권설정	25,000,000원
2025년1월16일	임의경매
2025년3월6일	임차권설정	100,000,000원
2025년5월8일	임차권설정	3,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	70,000,000원원	45,912,000원원	66%	2회회
6개월	70,000,000원원	45,912,000원원	66%	2회회
12개월	87,625,000원원	54,195,250원원	62%	1.9회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 구미 다가구주택 경매 완벽해설 (건물 171.5평, 토지 94.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 1층은 주차장 및 출입구, 2층은 201호, 202호, 203호, 2

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054) 420 - 2094)입니다.
입찰일은 2026.04.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민지:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.2.27.임 김슬기:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.7.2.임 김우상:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.10.14.임 도재석:전세권자 및 임차권자임, 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.7.1.임 봉승종:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.5.8.임 서현승:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.1.8.임 손태민:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.3.6.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.10.22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경10378 (대구지방법원 김천지원)

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