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제주 구좌읍 전경매 - 전 (750.5평)

제주지방법원의 2025타경1311 사건, 14억 9604만원짜리 전 경매물건입니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 전 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 1,496,043,000원입니다.

0회 유찰되어 최저입찰가는 1,496,043,000원입니다.

사건번호는 2025타경1311이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 149,604,300원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2
물건용도	전
토지면적	2,481.00㎡(750.50평)
건물면적
사건번호	2025타경1311
감정평가액	1,496,043,000원
최저입찰가	(100%) 1,496,043,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	김녕리 1694-2	전	2481㎡ (750.50평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 ""거문오름"" 북동측 근거리에 위치[일련 번호(1)], 제주시 조천읍 와흘리 소재 ""와흘리교차로"" 남서측 근거리에 위치[일련번호(2)], 제주시 구좌읍 김녕리 소재 ""제주시동부보건소"" 남측 인근에 위치[일련번호(3)]하는 토지 이고, 부근은 전, 목장용지, 단독주택, 과수원, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 일련번호(1): 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
일련번호(2): 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
일련번호(3): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 일주도로가 소재하는 등 제반교통상황 은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 토지임야 및 일부 자연림임.
일련번호(2): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지로서, 휴경지임.
일련번호(3): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄나 부정형의 토지로서, 주거나지임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 본건 남서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로에 접함.
일련번호(2): 본건 서측으로 폭 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호(3): 본건 북동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1): 보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞,경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,생태계보전지구4-2등급(2023-01 -30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,지하수 자원보전2등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법＞임.
일련번호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞,공장설립제한지역＜수도법＞,경관보전지구4등급(2023-01-30)＜제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,생태계보전지구5등급(2023 -01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞,지하수자 원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
일련번호(3): 자연녹지지역,제2종일반주거지역,고도지구(20M이하),중로3류(폭 12m~15m)(저촉 ),가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,상 대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,자연재해위험개선지구＜자연재해대책 법＞임.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(1): 해당사항 없음.
일련번호(2): '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
일련번호(3): '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물 및 물건(ㄷ~ㅇ)이 소재 함.
[공부와의 차이] 일련번호(1~3): 해당사항 없음.
[참고사항] - 일련번호(1~3): 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(2,3)은 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	소재지3토지전부	미상	[보]무상 [월]무상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년4월11일	소유권
2019년10월30일	근저당권	840,000,000원
2019년10월30일	지상권
2020년4월28일	근저당권	24,000,000원
2021년6월30일	근저당권	45,000,000원
2024년11월29일	압류
2025년5월15일	임의경매
2025년6월18일	가압류	23,151,906원
2025년8월1일	가압류	17,025,570원
2025년9월5일	가압류	30,209,342원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,174,211,963원원	470,993,431원원	38%	3.4회회
6개월	897,720,155원원	370,702,365원원	43%	3.1회회
12개월	822,884,489원원	339,974,803원원	43%	3.1회회

제주 구좌읍 전경매 - 전 (750.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 본건 일부 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(화장실 및 창고 등)이 소재하며, 위 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 현황 : 경작지, 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 일부 지상에 돌담, 자생수목, 제시외 건물(비닐하우스, 창고 등)이 소재하 - 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환) : 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우 매수보증금을 반환하지 아니함. (아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.) - 공부상 '전'으로 구좌읍에 사실조회 결과, 매각시 농지취득자격증명이 필요하다는 회신이 있음(회신내용 : 해당필지는 용도지 역지구도 상으로 도시지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어 농지취득자격증명 필요, 별지 2026.02.12.자 사실조회회신서 참 조) 며 매각에서 제외함(별도 현황조사보고서 및 감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(선흘리 415-1) 임야(자연림 상태임) - 소재지2(와흘리 1801-3) 전(휴경상태임) 일부 지상에 조경수가 식재되어 있고, 제시외 건물 ㄱ. 파이프 및 샷시조 목지붕 창고 등이 소재함 * 제시외 인접 토지(와흘리 1801) 사용자의 소유로 보여지는 파이프조 구조물이 본건 토

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,496,043,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 51,387,397원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 315일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 315일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.10.30.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 녹지지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 차량접근이 가능. 간선도로.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2025타경1311 (제주지방법원)

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