충남 천안 서북구 직산읍 임야 경매 물건 ◆ 2024타경106333

천안 서북구 직산읍에 위치한 본 임야 경매물건은 31억 5380만원짜리가 31억 2755만원까지 떨어진 상태입니다.

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 직산읍 남산리 산28-1
물건용도	임야
토지면적	16,838.00㎡(5,093.50평)
건물면적
사건번호	2024타경106333
감정평가액	3,153,796,000원
최저입찰가	(99%) 3,127,552,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남산리 산28-1	임야	4792㎡ (1,449.58평)
	남산리 산28-4	임야	595㎡ (179.99평)
	남산리 산28-5	임야	4165㎡ (1,259.91평)
	남산리 39-2	전	314㎡ (94.99평)
	남산리 40-1	전	6972㎡ (2,109.03평)
제시외건물	남산리 40-1	창고	35 ㎡(10.59평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 남산리 소재 "남산리마을회관" 남동 인근에 위치하며, 인근에 중·소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1) : 본건은 부정형의 완경사지로서, 현황 "자연림 및 전", 일부 "분묘"로 이용중임.
기호2) : 본건은 부정형의 완경사지로서, 현황 "토지임야" 상태임.
기호3) : 본건은 부정형의 완경사지로서, 현황 "자연림 및 전", 일부 "분묘 및 도로"로 이용중임.
기호4), 5) : 본건은 부정형의 완경사지로서, 현황 "전"으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1) : 본건 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있음.
기호2) : 본건은 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근이 가능함.
기호3), 5) : 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있음.
기호4) : 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있음.
[토지이용계획] 기호1) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호2) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전구역(3구역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호3) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전구역(3구역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 기호4) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 기호5) : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전구역(3구역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ 6)제시목록 외의 물건 기호1), 3) : 제시외 분묘 수기가 소재하고 있음.
기호5) : 제시외 건물㉠이 소재하고 있음.
※ 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 기호1) : 본건의 공부상 지목은 "임야"이나, 일부 현황 "전" 및 "분묘"로 이용중임.
기호3) : 본건의 공부상 지목은 "임야"이나, 일부 현황 "전" 및 "분묘", "도로"로 이용중임. [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월8일	소유권
2021년12월8일	근저당권	2,016,000,000원
2023년1월9일	가압류	75,000,000원
2023년10월10일	근저당권	300,000,000원
2023년12월6일	근저당권	300,000,000원
2024년5월13일	강제경매
2025년11월10일	근저당권	100,000,000원
2025년12월8일	가압류	42,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	15,518,520원원	4,000,000원원	26%	3회회
6개월	44,970,260원원	31,940,000원원	53%	2.5회회
12개월	44,970,260원원	31,940,000원원	53%	2.5회회

충남 천안 서북구 직산읍 임야 경매 물건 ◆ 2024타경106333

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재의 분묘에 대한 분묘기지권 성립.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각,목록1,3 지상의 분묘 수기 소재, 목록5 지상의 제시외 건물(비닐하우스) 매각제외, 목록1,3 지목 임야, 현황 전 및 분 묘,도로, 목록2 맹지. 목록4,5,농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환), 최저매각가격은 분묘로 인한 제한받는 가격 임.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1.2.3은 공부상 임야이나 현황은 1.3은 일부 전으로 사용중이고 2는 전으로 사용중임.4.5는 공부상과 같음. 제시외 목록 5번상 철파이프조 비닐하우스 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3077)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 3,153,796,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 29,010,574원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 692일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 692일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 12. 8.(근저당권) 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 노선버스정류장.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경106333 (대전지방법원 천안지원)

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