철원군 철원읍 창고경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,388.8평, 토지 4,327.4평)

의정부지방법원에서 진행되는 2025타경849, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

철원군 철원읍 율이리 창고 경매

2025타경849

소 재 지 : 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리

감 정 가 : 3,950,670,720

최 저 가 : 3,950,670,720

매각기일 : 2026.04.07(화) 10:30

소 재 지	강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3
물건용도	창고
토지면적	14,305.30㎡(4,327.35평)
건물면적	4,591.16㎡(1,388.83평)
사건번호	2025타경849
감정평가액	3,950,670,720원
최저입찰가	(100%) 3,950,670,720원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	율이리 242-3	답	4694㎡ (1,419.94평)
	율이리 242-8	답	6350㎡ (1,920.88평)
	율이리 258-9	구거	552.4㎡ (167.10평)
	율이리 258-17	구거	513.9㎡ (155.45평)
	율이리 242-22	답	2195㎡ (663.99평)
건물	율이리 242-3	1층 창고 일반철골구조	1806㎡ (546.32평)
	율이리 242-3	1층 창고 일반철골구조	1999.75㎡ (604.92평)
	율이리 242-3	1층 창고 일반철골구조	531.76㎡ (160.86평)
제시외건물	율이리 242-3	사무실 및 창고등	175.5 ㎡(53.09평) 포함
	율이리 242-3	비가림시설등	18.7 ㎡(5.66평) 포함
	율이리 242-3	비가림시설등	25.0 ㎡(7.56평) 포함
	율이리 242-3	창고등	2.25 ㎡(0.68평) 포함
	율이리 242-3	현관등	2.7 ㎡(0.82평) 포함
	율이리 242-3	현관등	3.75 ㎡(1.13평) 포함
	율이리 242-3	비가림시설등	4.0 ㎡(1.21평) 포함
	율이리 242-3	발코니등	15.0 ㎡(4.54평) 포함
	율이리 242-3	발코니등	6.75 ㎡(2.04평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 소재 '율이사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 축사 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 - 기호1 내지 기호4 일단으로 부정형 토지로서, 현황 동식물관련시설(양계사) 건부지로 이용중임.
- 기호8 : 부정형의 토지로서, 기호1 내지 기호4 토지의 부속토지 및 일부 현황 도로 등임.
4)인접 도로상태 - 기호1 내지 기호4 : 기호1 내지 기호4 일단으로 남측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호8 : 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 일부 현황도로임.
[토지이용계획] - 기호1, 기호3, 기호4, 기호8 공히 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업진흥구역, - 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_돼지·닭·개·오리·메추리), 제한보호구역(전방지역:25km), 농업생산기반 정비사업지역(2021-12-27)(율리지구), 농업진흥구역임.
6)제시목록 외의 물건 지상 제시외 건물 등이 소재함.(후첨 사진용지 등 참조)
[공부와의 차이] 기호3 및 기호4 지목 '구거' 이나 현황 기호1 내지 기호4 일단으로 동식물관련시설(양계사) 부지로 이용중이며, 기호8 지목 '답'이나 일부 현황도로임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호5 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주1)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 판넬사이딩 - 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
기호6 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주2)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 판넬사이딩 - 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
기호7 : 일반철골구조 칼라강판, 고정식채광창지붕 단층 건(주3)으로서, (사용승인 : 2021.03.29. )
- 외벽 : 하단 철근콘크리트위 상단 판넬사이딩 마감.
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
[이용상태] - 기호5 : 양계장으로 이용중임.
- 기호6 : 양계장 및 관리사 등으로 이용중임.
- 기호7 : 축분장으로 이용중임.
[설비내역] 기호5 및 기호6 : 양계장 내 환풍시설, 급수기, 급이기 등이 설치되어 있으나, 정상작동 여부는 확인되지 않음. 기호6 내 관리사 부분은 개별난방, 위생 급배수시설 되어 있는 것으로 탐문됨.
4)부합물 및 종물 기호5 및 기호6 제시외건물 등이 소재함. (후첨 사진용지 등 참조)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
1)위치 및 부근의 상황 본건 기계기구는 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3, 242-8, 258-9, 258-17, 242-22 부동산 (토지 및 지상 건물)에 설치된 것으로 탐문, 육안조사됨.
2)토지의 상황 - 기호1 내지 기호4 일단으로 부정형 토지로서, 현황 동식물관련시설 (양계사 등) 건부지로 이용중임.
- 기호8 : 부정형의 토지로서, 기호1 내지 기호4 토지의 부속토지 및 일부 현황 도로 등임.
[건물구조] 및 현상 기호5 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주1)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 판넬사이딩 - 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
양계장 등임.
기호6 : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건(주2)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 판넬사이딩 - 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
양계장 및 관리사 등임.
기호7 : 일반철골구조 칼라강판, 고정식채광창지붕 단층 건(주3)으로서, (사용승인 : 2021.03.29.)
- 외벽 : 하단 철근콘크리트위 상단 판넬사이딩 마감.
- 바닥 : 시멘트 미장 마감 등.
축분장임.
4)기계/기구의 현상 - 본건 기계기구는 태양광 발전설비(5식)으로서 현상 및 관리상태 보통임.
- 본건 기계기구(태양광발전설비)의 인버터는 기호5(주1) 건물의 후면 제시외 건물에 소재하고 있으며, 태양광집열판은 기호5, 기호6, 기호7의 건물 지붕에 위치하고 있는 것으로 탐문, 육안관찰되나, 사실확인시 상이할 수 있으므로 경매참여시 유의하시기 바람.
5)공작물의 현상 -.
6)기타참고사항 본건 기계기구의 목록 표시는 귀 제시목록 및 ""공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록""을 기준하였으며, 목록 제2022-36호와 목록 제2024-7호의 내용이 동일하며, 동일 물건에 대하여 중복 저당설정된 것으로 1개 목록 (태양광발전시설 5식)을 기준으로 감정평가액을 표시하였으므로 업무시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO		2021.12.07

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
접 수	약정/금지사항/환매특약
2016년11월15일	소유권
2021년7월14일	소유권
2021년4월9일	근저당권	3,920,000,000원
2024년2월19일	근저당권	120,000,000원
2025년3월10일	임의경매
2025년3월17일	가압류	204,814,839원
2025년3월24일	가압류	21,200,265원
2025년3월26일	가압류	120,134,835원
2025년3월31일	가압류	19,085,466원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월1일	소유권
2021년7월14일	소유권
2021년4월9일	근저당권	3,920,000,000원
2024년2월19일	근저당권	120,000,000원
2025년3월10일	임의경매
2025년3월17일	가압류	204,814,839원
2025년3월24일	가압류	21,200,265원
2025년3월26일	가압류	120,134,835원
2025년3월31일	가압류	19,085,466원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	802,357,150원원	285,505,500원원	35%	3회회
6개월	8,485,300,300원원	1,674,173,216원원	46%	2.8회회
12개월	5,083,528,028원원	1,341,274,676원원	68%	2.2회회

철원군 철원읍 창고경매 - 낙찰 전략은? (건물 1,388.8평, 토지 4,327.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 포함하여 일괄매각 2. 별지 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-36호,제2024-7호 포함 3. 석축,대문,패널 펜스 등은 토지에 포함하여 평가 4. 목록5,6,7은 현장조사일 현재 공실이고 목록 1,2위의 사료 사일로 등은 건물에 포함하여 평가 5. 기계기구목록 제2022-36호와 제2024-7호는 내용이 동일하여 1개 목록(태양광발전시설 5식)으로 평가 6. 기계기구는 태양광 발전설비로 관리상태는 보통이고 목록5,6,7 건물 지붕에 위치 7. 목록3,4는 공부상 구거이나 현황은 양계사의 부지로 이용중이고 목록8은 공부상 답이나 일부 현황도로 8. 제시외 건물과 기계기구목록은 관찰감가하였으므로 매수시 확인요함 9. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록 1. - 공부상 지목은 답이고 - 현황은 목록5. 내지 목록7. 동,식물관련시설 부지 등으로 사용되고 있으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록 2. - 공부상 지목은 답이고 - 현황은 목록5. 내지 목록7. 동,식물관련시설 부지 등으로 사용되고 있으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고,본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록 3. - 공부상 지목은 구거이고 - 현황은 목록5. 내지 목록7. 동,식물관련시설 부지 등으로

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0323)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 386일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 386일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.04.09. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 버스정류장. 판넬지붕. 개별난방.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경849 (의정부지방법원)

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