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경매데이터 무료사이트 '에이스옥션~'

저렴한 도봉구 방학동 다세대(빌라)/ 경매 분석합니다.

서울북부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경13512의 경매물건입니다. 현재 최저가는 3억 6630만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"더 큰 도봉 - 서울특별시 도봉구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정가 366,300,000원인 서울특별시 도봉구 방학동 628-34 다세대(빌라) 물건입니다.

0회 유찰되어, 최저입찰가는 366,300,000원이군요.

감정가의 100% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경13512이며, 입찰일은 2026.04.07(화) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 도봉구 방학동 628-34 세영그린빌 5층 502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	35.76㎡(10.82평)
건물면적	64.75㎡(19.59평)
사건번호	2025타경13512
감정평가액	366,300,000원
최저입찰가	(100%) 366,300,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	방학동 628-34	366분의 35.76	35.76㎡ (10.82평)
건물	방학동 628-34	철근콘크리트구조	59.95㎡ (18.13평)
제시외건물	방학동 628-34	창고 등	4.8 ㎡(1.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울방학초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리 방학역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제5층 제502호로서 외벽 : 석재 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.
[이용상태] 본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. [토지형상/이용상태] 본건은 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.9.30.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] - 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
미OO	미상	미상	[보]미상 [월]미상
정OO	502호전부	2022.7.4.	[보]295,000,000
주OO	502호전부	2022.7.4.	[보]295,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월30일	소유권
2023년3월28일	압류
2024년7월11일	임차권설정	295,000,000원
2025년10월27일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	314,125,000원원	231,761,875원원	75%	1.9회회
6개월	256,000,000원원	188,178,882원원	75%	1.9회회
12개월	257,730,357원원	198,549,286원원	78%	1.7회회

저렴한 도봉구 방학동 다세대(빌라)/ 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2024. 7. 11.)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 포함 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임대차보증금 295,000,000원, 전입일자 2022.7.4., 확정일자 2022.6.2.)이 있으나, 2026. 2. 25.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서(법인인감 날인 및 인감증명서 첨부)가 제출되었음

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현지 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못함. 2) 안내문을 출입문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3675)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
정진선 : 주택임차권 등기권자로 임차권등기일은 2024.7.11.임 주택도시보증공사(정진선) : 경매신청채권자로 배당요구일은 경매신청일이며, 주택임차권자 정진선의 임대차보증금반환채권

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 28. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경13512 (서울북부지방법원)

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