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2025타경51741 아파트 경매사건 분석 ☆ 은평구 대조동 경매 완벽해설

은평구 대조동 197-3의 아파트 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 1억 1200만원입니다.

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 서울특별시 은평구 대조동 197-3 아파트 경매물건을 소개합니다.

2025타경51741 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 서울서부지방법원입니다.

감정가격은 175,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 112,000,000원입니다.

건물면적은 14.03㎡(4.24평)이고, 토지면적은 4.09㎡(1.24평)입니다.

소 재 지	서울특별시 은평구 대조동 197-3 12층1220호
물건용도	아파트
토지면적	4.09㎡(1.24평)
건물면적	14.03㎡(4.24평)
사건번호	2025타경51741
감정평가액	175,000,000원
최저입찰가	(64%) 112,000,000원
입 찰 일	2026.06.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	대조동 197-3	1241.7분의 4.0882	4.0882㎡ (1.24평)
건물	대조동 197-3	철근콘크리트구조(아파트)	14.03㎡ (4.24평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""지하철3,6호선 연신내역"" 남측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택, 근린생활시설,다세대주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3,6호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조(라멘조) 철근콘크리트평지붕 지하4층 지상13층 건물 내 12층 1220호로서 외벽; 석재붙임 및 강화유리 창호;샷쉬창호 입니다.
[이용상태] 아파트(후첨"" 내부구조도 참조"")로 이용 중 입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비,승강기설비,소화전설비,화재탐지설비,지하주차장설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.
[토지형상/이용상태] 사다리형의 인접 도로와 등고 평탄시되는 토지로 아파트(도시형생활주택원룸형),판매시설,근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.
7)인접 도로상태등 지적도 상 북동측으로 로폭 약8미터,남동측으로 폭 약 6m정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.
[토지이용계획] 토지 기호 1,2 공히 도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(연신내지구,자세한사항 별도 확인;도시계획과),가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 입니다.
[공부와의 차이] 해당사항 없습니다. [참고사항] 임대관계; 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
윤OO	12층1220호	2025.04.01.
이OO	전유부분전부	2023.03.20.	[보]160,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월5일	소유권
2023년12월18일	압류
2024년6월5일	가압류	114,706,451원
2024년8월5일	압류
2025년2월11일	임차권설정	160,000,000원
2025년6월11일	압류
2025년7월24일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	840,000,000원원	802,924,713원원	95%	0.8회회
6개월	677,625,000원원	626,009,169원원	88%	1.4회회
12개월	607,971,429원원	542,190,707원원	87%	1.5회회

2025타경51741 아파트 경매사건 분석 ☆ 은평구 대조동 경매 완벽해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025.02.11.등기)있음 (임대차보증금 160,000,000원, 전입일 2023.03.20., 확정일자 2023.02.20.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 02-3271-1326)입니다.
입찰일은 2026.06.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임차권등기의 등기권리자 이은실의 권리를 승계(양수)한 한국주택금융공사가 이 사건 신청채권자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 322일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 322일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.18. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 지구단위계획구역. 차량출입 가능. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 지하주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경51741 (서울서부지방법원)

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