2026년 5월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 구로구 개봉동

서울시 구로구 개봉동 265-3에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 8600만원, 현재 최저입찰가는 2억 2880만원입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

[ 서울특별시 구로구 개봉동 265-3 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 12082 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.05.14(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매13계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

공시의 원칙
"물권의 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반해야 하는 데 이를 공시의 원칙이라고 한다. 이는 물권거래의 안전을 위하여 인정되는 원칙이다. "

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 265-3 로얄하이츠 제101동 제3층 제303호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	23.62㎡(7.15평)
건물면적	39.14㎡(11.84평)
사건번호	2025타경12082
감정평가액	286,000,000원
최저입찰가	(80%) 228,800,000원
입 찰 일	2026.05.14(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 265-3	593.4분의 23.62	23.62㎡ (7.15평)
건물	개봉동 265-3	� 철근콘크리트구조	39.14㎡ (11.84평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 개봉역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브) 지상6층 건 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2015-12-03) 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고). [설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음. [토지형상/이용상태] 3필지 일단의 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 대표필지 개봉동265-3:도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.08.26~2026.08.25.)
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
심OO	전부	2022.01.24.	[보]320,000,000
주OO	전부	2024.08.23.	[보]9,000,000 [월]600,000
주OO	전부	2022.01.24.	[보]320,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월25일	소유권
2022년5월13일	근저당권	100,000,000원
2024년2월5일	임차권설정	320,000,000원
2024년11월20일	압류
2025년9월12일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	278,237,625원원	192,447,408원원	70%	3.1회회
6개월	295,547,838원원	204,842,311원원	70%	3회회
12개월	275,934,318원원	201,752,039원원	73%	2.7회회

2026년 5월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 구로구 개봉동

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말 소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.05.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
심수현 : 주택임차권 등기일은 2024. 2. 5.임. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 심수현의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 5. 13. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경12082 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.