다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 102-34 임대보다 경매

감정가 2억 2814만원, 1회 유찰된 서울시 강서구 화곡동 다세대(빌라)의 최저입찰가는 1억 8251만원입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 다세대(빌라)입니다.

매각기일은 2026.05.14(목) 10:00이며, 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	19.53㎡(5.91평)
건물면적	29.57㎡(8.94평)
사건번호	2025타경11440
감정평가액	228,135,280원
최저입찰가	(80%) 182,508,000원
입 찰 일	2026.05.14(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 102-34	199분의 19.53	19.53㎡ (5.91평)
건물	화곡동 102-34	철근콘크리트구조	29.57㎡ (8.94평)
제시외건물	화곡동 102-34	주택일부	(21.58) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로써 (사용승인일 : 2017.10.27)
외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 건축물현황도면상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.
[설비내역] 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 3필일단의 세장형 완경사지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측 및 서측으로 까치산로4길과 각 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,수평표면구역(수평 표면)＜공항시설법＞,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군 사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본건은 현장탐문조사 결과 건축물현황도면상 테라스 부분에 제시외 건물이 소재하는 것으로 조사되었고, 정확한 면적과 위치등은 측량이 수반되어야 확인가능하나, 경매평가의 특성상 측량이 어려워 현황도면 및 현장실측 등에 의거 개략적인 위치와 면적을 사정하여 평가하였 으니 이점 경매진행 및 입찰시 재확인 및 유의바람. [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/11/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
손OO	전부	2019.07.29	[보]230,000,000
이OO	미상	2024.05.23.	[보]미상 [월]미상
주OO	전부	2019.07.29.	[보]230,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년7월26일	소유권
2020년8월28일	가압류	548,000,000원
2023년8월21일	임차권설정	230,000,000원
2025년8월8일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	272,454,943원원	190,034,223원원	70%	2.5회회
6개월	267,845,226원원	190,997,081원원	71%	2.5회회
12개월	263,412,504원원	195,629,346원원	75%	2.4회회

다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 102-34 임대보다 경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임 차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.05.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
손문창 : 주택임차권등기일자 2023. 8. 21. 이인성 : 임대차관계 미상의 주민등록상 전입자 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 손문창의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 8. 28. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경11440 (서울남부지방법원)

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