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강서구 화곡동 경매로 나왔는데 안전한가? ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

2회 유찰된 서울시 강서구 화곡동 772-21 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

감정가는 325,000,000원입니다. 최저입찰가는 208,000,000원(64%)입니다.
입찰일은 2026.07.08(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 20,800,000원 입니다.

  ★ 소 재 지 : 서울특별시 강서구 화곡동 772-21
  ★ 사건번호 : 2025 타경 11194
  ★ 집행법원 : 서울남부지방법원

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제302호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	23.79㎡(7.20평)
건물면적	28.25㎡(8.55평)
사건번호	2025타경11194
감정평가액	325,000,000원
최저입찰가	(64%) 208,000,000원
입 찰 일	2026.07.08(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 772-21	290분의 23.79	23.79㎡ (7.20평)
건물	화곡동 772-21	철근콘크리트구조	28.25㎡ (8.55평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로써 (사용승인일 : 2022.04.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.
*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.
[설비내역] 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 사다리 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제1종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,수평표면구역(수평표면)＜공항시설 법＞,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞,과밀억제권 역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO	전부	2022.07.01.	[보]384,000,000
주OO	전부	2022.07.01.	[보]384,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월19일	소유권
2022년7월19일	약정/금지사항/환매특약
2024년5월9일	임차권설정	384,000,000원
2025년7월25일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	272,454,943원원	190,034,223원원	70%	2.5회회
6개월	267,845,226원원	190,997,081원원	71%	2.5회회
12개월	263,412,504원원	195,629,346원원	75%	2.4회회

강서구 화곡동 경매로 나왔는데 안전한가? ◆ 서울시 다세대(빌라) 경매 /

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말 소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1273, 0087)입니다.
입찰일은 2026.07.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
정경수 : 주택임차권 등기일은 2024. 5. 9.임. 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 정경수의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구, 권리신고 및 배당

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 324일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 324일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 7. 25. 설정 강제경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방2.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경11194 (서울남부지방법원)

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