송정동 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 46.5평, 토지 37.5평

이번 경매는 광산구 송정동 814-1의 주택 물건이며, 감정가의 70% 수준에 입찰 가능합니다.

"광주 시민의 ‘내일’과 ‘내 일’이 빛나는 도시 - 광주광역시 광산구"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1480167

소 재 지	광주광역시 광산구 송정동 814-1
물건용도	주택
토지면적	124.00㎡(37.51평)
건물면적	153.70㎡(46.49평)
사건번호	2025타경33042
감정평가액	273,143,460원
최저입찰가	(70%) 191,200,422원
입 찰 일	2026.05.13(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송정동 814-1	대	124㎡ (37.51평)
건물	송정동 814-1	1층 주택 시멘트	72.34㎡ (21.88평)
	송정동 814-1	2층 주택 시멘트	44.88㎡ (13.58평)
	송정동 814-1	단층 변소 시멘트	3.68㎡ (1.11평)
제시외건물	송정동 814-1	다용도실	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	송정동 814-1	주택일부	2.8 ㎡(0.85평) 포함
	송정동 814-1	주택	9.8 ㎡(2.96평) 포함
	송정동 814-1	창고	1.7 ㎡(0.51평) 포함
	송정동 814-1	다용도실	6.6 ㎡(2.00평) 포함
	송정동 814-1	주택일부	9.6 ㎡(2.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정매일시장' 북측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 평지로 단독주택으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건은 지적상 맹지이나 인접필지(810-14번지)를 통하여 출입이 가능함.
[토지이용계획] 본건은 제2종일반주거지역(2021-01-11), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제5구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 ＜지적 및 건물개황도＞, ＜사진용지＞와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㅂ)이 소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 2-가) 건물은 시멘트 벽돌조 스라브즙 2층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 1, 2층 동일하게 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기타시설(철제계단, 돌붙임 바닥 등) 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 ＜지적 및 건물개황도＞, ＜사진용지＞와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅂ이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 건물 일련번호 2-가), 2-나)는 공부상 면적이 각각 ""1층 : 61.74㎡, 2층 : 36.0㎡"", ""2.10㎡""이나, 실측면적은 각각 ""1층 : 72.34㎡, 2층 : 44.88㎡"", ""3.68㎡"" 로 상이함.
[참고사항] -임대관계는 미상임. -일련번호 2-가)는 일반건축물대장상 2025년 04월 24일자로""증축/조립식/주택/10㎡/2층""으로 인하여 위반건축물로 등재됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	2층전부	2022.05.06.	[보]110,000,000
김OO	1층	2024.05.24.	[보]94,800,000
한OO	1층전부	2024.05.24.	[보]94,800,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월1일	소유권
2024년8월1일	근저당권	39,000,000원
2025년6월17일	강제경매
2025년12월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월1일	소유권
2024년8월1일	근저당권	39,000,000원
2025년1월20일	임차권설정	110,000,000원
2025년6월17일	강제경매
2025년12월19일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	642,794,950원원	466,572,950원원	80%	1회회
12개월	460,965,300원원	336,307,633원원	79%	1회회

송정동 주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 46.5평, 토지 37.5평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 14번 임차권등기(2025.01.20. 등기) 있음 - 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 목록2 2층은 공실 상태임 - 목록1 맹지 - 목록2 공부상 "1층 : 61.74㎡, 2층 : 36.0㎡, 변소 : 2.10㎡"이나, 실측면적은 각 "1층 : 72.34㎡, 2층 : 44.88㎡", 변소 : "3.68㎡" 로 상이함 - 목록2 일반건축물대장상 2025. 4. 24.자로 "증축/조립식/주택/10㎡/2층"으로 인하여 위반건축물로 등재되어 있고, 시정사항이 이행되지 아니하면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있음 - 대항력 있는 임차인 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1938)입니다.
입찰일은 2026.05.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
1. 김세희 - 신청채권자 겸 주택임차권자 겸 확정일자부임차인 - 주택임차권 등기일 2025.01.20. 2. 한국토지주택공사 - 입주자 김혜지

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 324일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 324일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.08.01. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 간선도로.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1480167

사건번호 : 2025타경33042 (광주지방법원)

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