주택 낙찰 전략 요약 ♣ 포천 주택 0차 물건정리 (건물 89.7평, 토지 475.2평)

2025타경73480 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

"새로운 시작 · 비상하는 포천 - 경기도 포천시"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1479377

주택 경매 / 경기도 포천시 군내면 직두리 주택 경매 / 2025타경73480

소 재 지	경기도 포천시 군내면 직두리 155-9
물건용도	주택
토지면적	1,571.00㎡(475.23평)
건물면적	296.59㎡(89.72평)
사건번호	2025타경73480
감정평가액	725,709,000원
최저입찰가	(100%) 725,709,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	직두리 155-9	대	652.0㎡ (197.23평)
토지	직두리 155-11	임야	919㎡ (278.00평)
건물	직두리 155-9 가동호	1층 주택 철근콘크리트구조	113.22㎡ (34.25평)
	직두리 155-9 가동호	2층 주택 철근콘크리트구조	82.57㎡ (24.98평)
	직두리 155-9 가동호	지1층 주택 철근콘크리트구조	100.8㎡ (30.49평)

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1, 5 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주택부지임. 일련번호 4, 6 인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 자연림임.
4)인접 도로상태 일련번호 1, 5 대상물건 서측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함. 일련번호 4, 6 대상물건 동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호 1 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 4 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역 <산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주 택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 5 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제 2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 6 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의 1533-2200))
6)제시목록 외의 물건 후첨 "개황도" 참고 [공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 일련번호 2. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임. 일련번호 3. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임.
[이용상태] 주용도 단독주택임.
[설비내역] -
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2026/01/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2025.06.24.
이OO	목록2.가동전부(방6칸)	2025.6.24.	[보]30,000,000 [월]1,500,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월15일	소유권
2024년6월25일	근저당권	1,200,000,000원
2025년11월4일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월26일	소유권
2024년6월25일	근저당권	1,200,000,000원
2025년11월4일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	337,000,000원원	255,000,000원원	76%	1회회
12개월	223,613,163원원	160,412,250원원	77%	1.3회회

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 포천 주택 0차 물건정리 (건물 89.7평, 토지 475.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 석축 구조물 및 수목은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 목록2. 2층 단독주택 등 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. - 공부상 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택이고 - 현황은 공부상 내용과 동일한 것으로 보이고, 정확한 구조 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록3. - 공부상 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택이고 - 현황은 공부상 내용과 동일한 것으로 보이고, 정확한 구조 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 4) 목록4. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 목록5. 관련 부지이고 경사지에 잡풀 등이 있음 5) 목록5. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 목록3. 2층 단독주택 등 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 6) 목록6. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 목록2. 관련 부지이고, 경사지에 잡풀 등이 있음 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 나, 제시외 건물 1) 목록1. 지상 경량철골구조 철판지붕 창고 1동 2) 목록5. 지상 컨테이너 박스 1동 - 이는 육안관찰에 의한 것이고, 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.6.25. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 보전산지. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1479377

사건번호 : 2025타경73480 (의정부지방법원)

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