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서울시 은평구 갈현동 다세대(빌라)경매 ★ 은평구 경매물건 권리분석.

감정가 2억 4800만원, 2회 유찰된 서울시 은평구 갈현동 다세대(빌라)의 최저입찰가는 1억 5872만원입니다.

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 다세대(빌라)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산강제경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 248,000,000원이나 2회 유찰로 최저가는 158,720,000원으로 떨어져

2026.06.30(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.71㎡(5.66평)
건물면적	29.56㎡(8.94평)
사건번호	2025타경51231
감정평가액	248,000,000원
최저입찰가	(64%) 158,720,000원
입 찰 일	2026.06.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	갈현동 504-35	312.4분의 18.71	18.71㎡ (5.66평)
건물	갈현동 504-35	철근콘크리트구조	29.56㎡ (8.94평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""갈현2동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 ""연신내역(3호선 및 GTX-A호선)""이 소재함.
[건물구조] 대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.
[이용상태] 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등 참조)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 대상토지 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.
8.26.~2026.8.25.))
[공부와의 차이] -
[참고사항] -임대관계는 미상임.
-현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일 한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물 현황도상 평면도 를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	주택전부	2021.09.03.	[보]1차 :246,700,000 /2차 :246,000,000
주OO	전부	2021.09.03.	[보]246,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월2일	소유권
2021년5월3일	약정/금지사항/환매특약
2023년10월25일	임차권설정	246,000,000원
2025년3월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	265,839,759원원	168,391,107원원	61%	5회회
6개월	256,233,599원원	169,955,474원원	65%	4.9회회
12개월	284,721,392원원	195,166,999원원	68%	4.1회회

서울시 은평구 갈현동 다세대(빌라)경매 ★ 은평구 경매물건 권리분석.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.10.25. 제129923호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 02-3271-1328)입니다.
입찰일은 2026.06.30입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(서울북부관리센터): 1. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 임차권자 김경희의 본건 임차보증금반환채권을 양수함 2. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 등기권리자 김경희와 주택도시보증공사에게 권리를 양도한 임차인 김경희는 동일인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.03.28. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래허가구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경51231 (서울서부지방법원)

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