[2025타경102805 다세대(빌라)경매] 관악구 봉천동 경매 핵심정리

서울중앙지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경102805의 경매물건입니다. 현재 최저가는 3억 2800만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

오늘은 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2025타경102805 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다.

감정가격은 410,000,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 328,000,000원입니다.

건물면적은 40.65㎡(12.30평)이고, 토지면적은 26.45㎡(8.00평)입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	26.45㎡(8.00평)
건물면적	40.65㎡(12.30평)
사건번호	2025타경102805
감정평가액	410,000,000원
최저입찰가	(80%) 328,000,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	봉천동 1535-52	737.3분의 26.45	26.45㎡ (8.00평)
건물	봉천동 1535-52	1 철근콘크리트구조	40.65㎡ (12.30평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉림중학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 2층 203호로서, 외벽 : 돌붙임 등마감 창호 : 샷시마감 등.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 6필 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남서측 약 8미터 내외 및 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 봉천동 1535-52, 봉천동 1535-53, 1535-54 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).
봉천동 1535-55, 봉천동 1535-56 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).
봉천동 1535-57 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.).
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
홍OO	전부	2021.03.02.	[보]445,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월19일	소유권
2021년7월5일	약정/금지사항/환매특약
2023년4월14일	임차권설정	445,000,000원
2023년6월16일	압류
2025년3월11일	압류
2025년4월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,831,707원원	189,264,938원원	67%	4.6회회
6개월	296,305,000원원	211,850,386원원	71%	5.1회회
12개월	293,949,237원원	209,644,723원원	71%	4.8회회

[2025타경102805 다세대(빌라)경매] 관악구 봉천동 경매 핵심정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 445,000,000원, 전입일자 2021.03.02., 확정일자 2021.03.02.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1815)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
홍실:경매신청채권자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.06.16.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 토지거래허가구역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경102805 (서울중앙지방법원)

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