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[감정가 70%] 아파트경매 - 천안 서북구 경매 투자해도 될까요?

[감정가 70%] 아파트경매 - 천안 서북구 경매 투자해도 될까요?

이번 경매는 천안 서북구 신당동의 아파트 물건이며, 감정가의 70% 수준에 입찰 가능합니다.

"고품격 문화도시 - 충청남도 천안시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

대전지방법원 천안지원 경매3계 2025 타경 12326

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 8층805호
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	62.39㎡(18.87평)
사건번호	2025타경12326
감정평가액	141,000,000원
최저입찰가	(70%) 98,700,000원
입 찰 일	2026.05.11(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신당동 468-7	대지권 미등기	㎡
건물	신당동 468-7	1 철근콘크리트조	62.39㎡ (18.87평)

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 ‘천안시농수산물도매시장’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택, 중소규모의 공장, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통밈.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트 스라브지붕 10층 건물 내 8층 805호로서, (사용승인일자: 2023년 04월 20일) 외벽: 세멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 새시 이중 창호임.
[이용상태] 아파트로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 공동출입구 보안개폐 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 2필 일단의 부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄함, 7)인접 도로상태등 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 468-7:도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 468-26:도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/12/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
JIOO	805호	2025.01.30.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년6월27일	소유권
2025년9월1일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	233,022,727원원	177,274,427원원	72%	2.2회회
6개월	236,951,220원원	181,254,457원원	72%	2회회
12개월	200,952,105원원	150,270,978원원	70%	1.9회회

[감정가 70%] 아파트경매 - 천안 서북구 경매 투자해도 될까요?

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음) - 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임 - 대항력 여지있는 관계 미상의 임차인 있음 - 2025. 425,480,000원에 대하여 각 유치권신고가 있으나 그 성립여부 불분명 함12. 1. 주식회사 다흰으로부터 용역비

[부동산 현황조사서 비고란]
붙임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041)620-3073)입니다.
입찰일은 2026.05.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 141,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 40,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 9. 1 강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 주차장. 지하주차장. 스라브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경12326 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

아파트 1-천안시 서북구 신당동-아파트

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