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서귀포시 하원동 전, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

서귀포시 하원동 전, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

제주 서귀포시 하원동 651-1에 위치한 전 경매물건을 소개합니다. 감정가는 12억 3878만원, 현재 최저입찰가는 4억 2490만원입니다.

"청정 건강 도시"

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

제주특별자치도 서귀포시 하원동 651-1 전 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 1,238,783,600원입니다.

3회 유찰되어 최저입찰가는 424,903,000원입니다.

사건번호는 2025타경1434이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 42,490,300원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 하원동 651-1
물건용도	전
토지면적	4,258.00㎡(1,288.05평)
건물면적	35.70㎡(10.80평)
사건번호	2025타경1434
감정평가액	1,238,783,600원
최저입찰가	(34%) 424,903,000원
입 찰 일	2026.07.21(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하원동 651-1	전	2079㎡ (628.90평)
토지	하원동 651-3	전	2179㎡ (659.15평)
제시외건물	하원동 651-3	창고	35.7 ㎡(10.80평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재‘법화사’남동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 과수원, 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 주요간선도로(중산간도로)변에 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2): 인접지 대비 고지대의 부정형 완경사지로서, 과수원(감귤류 과수목 식재)으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 지적도상 맹지임.
기호(2): 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로 및 남서측으로 폭 약 3m 콘크리트 포장도로 에 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2): 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)＜문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 건축계획심의대상구역(건축계 획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 '지적 및 건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 기호(1,2): 공부상 지목이 전이나, 현황 과수원임.
[참고사항] -.임대관계 미상임.
-.기타 기호(1) 지상에 제시외분묘 2기가 소재함. 기호(2) 지상에 제시외분묘 1기가 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년3월8일	소유권
2016년1월7일	근저당권	648,000,000원
2019년4월15일	근저당권	120,000,000원
2024년10월4일	근저당권	36,000,000원
2025년6월20일	임의경매
2025년8월5일	가압류	10,257,738원
2025년8월5일	가압류	31,598,365원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	689,625,241원원	266,598,227원원	43%	3.1회회
6개월	772,212,491원원	291,013,628원원	41%	3.2회회
12개월	790,738,753원원	306,387,554원원	42%	3.1회회

서귀포시 하원동 전, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물(창고 판넬조 판넬지붕 35.7㎡) 매각 포함 - 과수목 포함 평가 - 목록1,2. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 목록1. 지상에 제시외 분묘 2기, 목록2. 지상에 제시외 분묘 1기가 각 소재함 - 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '과수원'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(하원동 651-1) 전 (현황:감귤목이 식재되어 있는 과수원이며, 공부상 표시 없는 묘 2기 소재함) 소재지 2.(하원동 651-3) 전 (현황:감귤목이 식재되어 있는 과수원임) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함. *위 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2026.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 359일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 359일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.01.07.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 간선도로.

출처 : 레이더옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경1434 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

전 1-서귀포시 하원동 651-1-전

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