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[감정가 89%] 여주 대신면 공장 경매로 진행

경기 여주시 대신면에 위치한 공장 경매물건을 소개합니다. 감정가는 4억 8584만원, 현재 최저입찰가는 4억 3427만원입니다.

"슬로우 여주 · 스테이 여주 - 경기도 여주시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

  ◈ 위치 : 경기도 여주시 대신면 초현리
  ◈ 유형 : 공장
  ◈ 사건번호 : 2024 타경 36034
  ◈ 집행법원 : 수원지방법원 여주지원

감정가는 485,836,960원입니다. 최저입찰가는 434,268,560원 (89%)입니다.
입찰일은 2026.03.18(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 43,426,856원 입니다.

소 재 지	경기도 여주시 대신면 초현리 379
물건용도	공장
토지면적	2,119.00㎡(641.00평)
건물면적	775.47㎡(234.58평)
사건번호	2024타경36034
감정평가액	485,836,960원
최저입찰가	(89%) 434,268,560원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초현리 379	공장용지	1276㎡ (385.99평)
토지	초현리 376	전	843㎡ (255.01평)
건물	초현리 379	단층 공장 조립식조	390.48㎡ (118.12평)
	초현리 379	단층 공장 조립식조	215.04㎡ (65.05평)
	초현리 379	단층 보일러실 조립식조	7.2㎡ (2.18평)
제시외건물	초현리 379	주택	108 ㎡(32.67평) 포함
	초현리 379	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	초현리 379	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	초현리 379	창고	2.25 ㎡(0.68평) 포함
	초현리 379	창고	45.5 ㎡(13.76평) 포함
	초현리 376	관정	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 여주시 대신면 초현리 소재 '배개울골' 북동측 인근에 위치하며 주변은 임야, 전, 답, 농장, 중소규모공장, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 대중교통편의 이용은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호1 : 부정형 평지로서 공업용으로 사용중임. 기호3 : 부정형 평지로서 전기타(공업용 및 주거용 등)로 사용중임.
4)인접 도로상태 2필지 일단으로 노폭 약 4미터내외 포장도로와 접하며, 본건 토지 중 일부(남측 경계부분)가 도로로 사용중인 것으로 조사(항공사진 및 현황 실사)되나, 정확한 면적은 측량이 필요하며, 감정평가에 미치는 영향은 미미하므로 이에 구애됨이 없이 정상 평가하였음.
[토지이용계획] 기호1 , 기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역) , 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지 역 1권역).
6)제시목록 외의 물건 후면' 사진' 및 '건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 조립식조 칼라철판지붕 공장으로서 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등. 내벽 : 샌드위치판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 공장으로 사용중이었으나, 조사일 현재 대부분 공실 상태임.
[설비내역] 위생 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있으나, 관리 상태는 불량한 편임.
4)부합물 및 종물 후면 '사진' 및 '건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	일부(204.24㎡)	권리신고서 기재 기준2022. 9. 15.	[보]20,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월14일	소유권
2021년10월14일	근저당권	360,000,000원
2023년5월2일	근저당권	150,000,000원
2023년5월9일	근저당권	250,000,000원
2024년6월17일	임의경매
2024년11월7일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월14일	소유권
2021년10월14일	근저당권	360,000,000원
2023년5월2일	근저당권	150,000,000원
2023년5월9일	근저당권	250,000,000원
2024년6월17일	임의경매
2024년11월7일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[감정가 89%] 여주 대신면 공장 경매로 진행

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 1,3번 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각, 목록 1,3번 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ ) 매각에서 제외, 목록3번 제시외 관정(감정서상 ㅂ)매각포함 - 목록 2번 건물은 일부 멸실되었으며(감정서 참조), 목록 3번 지상에 일부 소재하는 것으로 확인되므로 확인을 요함 - 목록 3번 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) - 목록 3번 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 - 경매신청 채권자가 경매신청서에 첨부하여 제출한 채무자겸소유자가 2021. 10. 12.자로 작성한 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ, ㄷ,ㄹ)에 대한 철거 각서 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1.은 등기기록상과 같이 공장용지로 사용되고 있으며, 목록 2.건물과 제시외 건물 1개동이 소재함. (주변 토지와의 경계가 불분명하므로 경계측량이 필요한 것으로 보임) 2. 목록2.는 등기기록상과 같이 공장 건물이나 현재 운영은 중단된 상태로 보이며, 일부 건물은 외벽이 손상된채로 방치되어 있음. 3. 목록3.은 등기록상은 전이지만 현황은 폐가 1동이 존재하며 전으로 이용되지 않고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7446)입니다.
입찰일은 2026.03.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 진방이엔씨: (주) 진방이엔씨는 전차인이며 전대차 계약서에 기한 권리신고임(채무자겸 소유자인 임대인의 동의하에 전대인 (주)신스틸과 전대차 계약 체결함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 630일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 630일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 10 .14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 노선버스 정류장.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경36034 (수원지방법원 여주지원)

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