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[감정가 51%] 다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 낙찰 전략은

서울남부지방법원의 2025타경10730 사건, 2억 5600만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 다세대(빌라)입니다.

매각기일은 2026.07.22(수) 10:00이며, 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제3층 제301호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	17.12㎡(5.18평)
건물면적	27.98㎡(8.46평)
사건번호	2025타경10730
감정평가액	256,000,000원
최저입찰가	(51%) 131,072,000원
입 찰 일	2026.07.22(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 362-77	312.3분의 17.12	17.12㎡ (5.18평)
건물	화곡동 362-77	철근콘크리트구조	27.98㎡ (8.46평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선(까치산역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로써 (사용승인일 : 2019.10.15)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대주택-방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.
*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.
[설비내역] 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 2필일단의 인접지대비 등고 평탄한 가장형 토지로써, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 동측으로 가로공원로78길과 접함.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,수평표면구역(수평 표면)＜공항시설법＞,상대보호구역(2014-12-22)(강서 교??지원청에 반드시 확인 요망 )＜교육환경 보호에 관한 법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설보호법＞,소규모주택정비 관리지역＜빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정 기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
윤OO	전부	2020.03.04.	[보]244,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월23일	소유권
2021년1월28일	압류
2022년1월6일	압류
2022년6월8일	압류
2022년6월21일	압류
2023년12월18일	임차권설정	244,000,000원
2024년10월29일	압류
2024년12월4일	압류
2025년5월1일	압류
2025년7월3일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	275,743,072원원	187,207,671원원	68%	2.4회회
6개월	281,001,749원원	193,441,898원원	70%	2.3회회
12개월	274,858,265원원	197,221,757원원	73%	2회회

[감정가 51%] 다세대(빌라)경매 - 강서구 화곡동 낙찰 전략은

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 244,000,000원, 전입일 2020.03.04., 확정일자 2020.02.14.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0053)입니다.
입찰일은 2026.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
윤준효:경매신청채권자 겸 주택임차권자로서 주택임차권등기일자는 2023.12.18.임. 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 342일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 342일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.01.28. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스. 방2.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10730 (서울남부지방법원)

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