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부산시 해운대구 반여동 890-7 상가주택 경매 (31억 7240만원)

부산지방법원 부산동부지원에서 진행 중인 사건번호 2025타경395의 경매물건입니다. 현재 최저가는 31억 7240만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"Sun&Fun Haeundae - 부산광역시 해운대구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

해운대구 반여동 890-7 상가주택 경매

2025타경395

소 재 지 : 부산광역시 해운대구 반여동 890-7

감 정 가 : 3,172,400,240

최 저 가 : 3,172,400,240

매각기일 : 2026.03.16(월) 10:00

소 재 지	부산광역시 해운대구 반여동 890-7
물건용도	상가주택
토지면적	377.00㎡(114.04평)
건물면적	1,044.12㎡(315.85평)
사건번호	2025타경395
감정평가액	3,172,400,240원
최저입찰가	(100%) 3,172,400,240원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반여동 890-7	대	364㎡ (110.11평)
토지	반여동 890-8	대	13㎡ (3.93평)
건물	반여동 890-7	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	211.90㎡ (64.10평)
	반여동 890-7	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	211.9㎡ (64.10평)
	반여동 890-7	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	202.8㎡ (61.35평)
	반여동 890-7	4층 주택 철근콘크리트조	195.12㎡ (59.02평)
	반여동 890-7	지하 연습장 철근콘크리트조	219.40㎡ (66.37평)
제시외건물	반여동 890-7	창고	(1.8) 포함
	반여동 890-7	창고	(7.0) 포함
	반여동 890-7	창고 및 화실	(13) 포함
	반여동 890-7	창고	(6) 포함
	반여동 890-7	창고	(6) 포함
	반여동 890-7	태양광설비	3Kw ㎡(0.91평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '반석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용빌딩, 중소규모의 공장, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1) 및 기호2)는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 2필일단의 사다리형 유사의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호1, 2)는 공히 준공업지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-01-24)(33m이하2018-1-24)＜건축법＞임.
6)제시목록 외의 물건 일련번호1) 지상에 제시외물건㉠~㉥이 소재하나 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 보임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.
[건물구조] 조표11444내 조표제11444호 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 사용승인일 (1985.08.31)이고 3,4층 증축(증축일자: 1991.09.10)한 4층 건물로서 ·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 본 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용중이며, - 1층 상업용(식당), 2층 당구장, 3층 명상센터, 4층 주택으로 이용중이며, - 지하는 노래연습장으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 제시외물건㉠,㉡(판넬조 판넬지붕: 1층 창고), ㉢(판넬조 판넬지붕: 창고 및 화실 등), ㉣(조적조 슬래브지붕: 옥상 창고), ㉤(판넬조 판넬지붕: 옥상 창고) 및 ㉥(경량철골조: 태양광설비) 등이 소재하나, 구조, 규격 및 이용상황 등으로 보아 일련번호(3) 건물의 부합물 및 종물로 보임.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	지하층	미상	[보]미상 [월]미상
김OO	3층190㎡	2017.07.18	[보]30,000,000
김OO	지하1층전부		[보]10,000,000 [월]500,000
안OO	지상1층일부(89.9㎡)	2018.11.01.	[보]20,000,000 [월]900,000
이OO	1층죄측122㎡		[보]19,000,000 [월]2,000,000
주OO	3층302호		[보]30,000,000 [월]500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1987년1월27일	소유권
2019년4월15일	근저당권	847,000,000원
2020년10월19일	근저당권	33,000,000원
2022년5월4일	근저당권	120,000,000원
2022년10월20일	근저당권	120,000,000원
2023년3월8일	근저당권	121,000,000원
2023년11월20일	근저당권	22,000,000원
2024년4월9일	근저당권	375,000,000원
2025년2월17일	임의경매
2025년3월14일	가압류	27,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1987년1월27일	소유권
2019년4월15일	근저당권	847,000,000원
2020년10월19일	근저당권	33,000,000원
2022년5월4일	근저당권	120,000,000원
2022년10월20일	근저당권	120,000,000원
2023년3월8일	근저당권	121,000,000원
2023년11월20일	근저당권	22,000,000원
2024년4월9일	근저당권	375,000,000원
2025년2월17일	임의경매
2025년3월14일	가압류	27,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

부산시 해운대구 반여동 890-7 상가주택 경매 (31억 7240만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물[감정서 상 기호 ㉠㉡(판넬조 판넬지붕 : 1층 창고), ㉢(판넬조 판넬지붕 : 창고 및 화실 등), ㉣(조적조 슬래브지붕 : 옥상 창고), ㉤(판넬조 판넬지붕 : 옥상 창고) 및 ㉥(경량철골조 : 태양광설비) 등이 소재하나 부합물 및 종물로 보임 ] 매각에 포함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 위 현장에는 지하층에 필통노래연습장, 1층에는 고기집(공실이라고함), 생고기김치찌개집, 2층에 센텀당구클럽, 3층에 천부경명상센터, 4층 주거지로 구성되어 있음. 2. 2층 당구클럽을 운영하는 소유자 구자옥(010-2565-0071)과 전화통화가 되어 이 건물의 임차인에 대하여 문의하자 지하층에 노래연습장, 1층에 고기집과 김치찌개집, 3층의 명상센터와 4층의 주거지까지 모두 임대차관계가 있다고 주장함. 3. 반면 1층에서 김치찌개집을 운영하는 안말자(010-9330-1401)와 지하층에서 노래연습장을 운영하는 강영수(010-3552-0884)와 전화통화가 되어 임대차현황에 대하여 문의하니 1층과 지하층은 임대로 있는 것이 맞지만 2층은 소유자가 운영하는 것으로 알고 있고 3층은 소유자의 처가 운영하는 곳이며 4층도 소유자 가족이 거주하는 것으로 알고 있다고 함. 4. 사실관계가 일치하지 않아 전화통화된 안말자와 강영수를 제외한 1층(고기집, 공실이라고 함)과 2층(센텀당구클럽), 3층(천부교명상센터), 4층(주거지)까지 모두 안내문을 문안에 넣어 놓았으나 아무런 연락이 없었음. 5. 지하층에서 노래연습장을 운영하는 강영수의 진술에 의하면 자신은 사업자등록신청은 하지 않은 채 소유자와 임대계약을 하고 노래방을 운영하고 있다고 함.(*주민등록전입도 되어 있지 않지만 일단 임차인으로 등록하였음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 051-780-1423)입니다.
입찰일은 2026.03.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김소옥: 임차인 김소옥은 채무자겸소유자 구자옥의 주민등록표등본 상 구자옥의 배우자(처)로 확인됨.권리신고 및 배당요구 신청은 채무자겸소유자 구자옥(25.5.2.)이 제출함. 김영자: 사업자등록신청 않음. 이연화: 개시결정 이후 상가임대차 계약자임(계약일2025. 4. 4.). 권리신고 및 배당요구신청서는 채무자겸소유자 구자옥(25.5.2)이 제출함. 주식회사 네옴(변경전:주식회사 아이비젼텔레콤): 상가건물임대차현황서에 따름. 대표자가 소유자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 3,172,400,240원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 968,344,687원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 386일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 386일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.04.15. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 준공업지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스. 철골조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경395 (부산지방법원 부산동부지원)

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