단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 음성군 단독주택 경매초보도 쉽게! (건물 204.2평, 토지 157.9평)

음성군 봉현리에 위치한 단독주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"상상대로 음성 - 충청북도 음성군"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

충청북도 음성군 맹동면 봉현리 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경30491이며 청주지방법원 충주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 1,076,099,100원, 0회 유찰되어

최저입찰가는 1,076,099,100원(감정가 100%)입니다.

입찰보증금은 107,609,910원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33
물건용도	단독주택
토지면적	522.00㎡(157.91평)
건물면적	675.00㎡(204.19평)
사건번호	2025타경30491
감정평가액	1,076,099,100원
최저입찰가	(100%) 1,076,099,100원
입 찰 일	2026.04.20(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉현리 산44-33	임야	339㎡ (102.55평)
	봉현리 435-10	답	54㎡ (16.34평)
	봉현리 438-2	전	129㎡ (39.02평)
건물	봉현리 산44-33	1층 주택 철근콘크리트구조	19.02㎡ (5.75평)
	봉현리 산44-33	2층 주택 철근콘크리트구조	168.54㎡ (50.98평)
	봉현리 산44-33	3층 주택 철근콘크리트구조	164.16㎡ (49.66평)
	봉현리 산44-33	4층 주택 철근콘크리트구조	164.16㎡ (49.66평)
제시외건물	봉현리 산44-33	옥탑(계단실)	13.5 ㎡(4.08평) 포함
	봉현리 산44-33	승강기실	21.12 ㎡(6.39평) 포함
	봉현리 산44-33	발코니	124.5 ㎡(37.66평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 ""봉현사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(3,5) : 2필 일단의 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
기호(6) : 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
4)인접 도로상태 기호(3,5,6) : 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10 -25)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-
10-25)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨＜지적도 및 건물개황도＞참조.
[공부와의 차이] 기호(3,5,6) : 공부상 지목은 ""임야"" 및 ""전""이나, 공히 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
[참고사항] 본건 토지는 인허가에 따른 공사가 진행중인 상태로서 추후 공사중단에 따른 유치권여부 및 경락 시 인허가권의 승계 등에 대해서는 필히 확인하시기 바람.
[건물구조] (8-가,9-나) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건으로서, 외벽 : 미장스톤 및 일부 석재 등 마감 내벽 : 대리석 돌붙임, 페인팅, 타일 등 마감, 인테리어 공사중 바닥 : 화강석 물갈기, 몰탈미장, 타일 등 마감 창호 : 샤시창호 등 마감.
[이용상태] 공히 단독주택(다가구주택, 제2종근린생활시설(사무소))으로 이용 예정임.
[설비내역] 위생˙급배수설비 예정, 개별난방설비 예정, 승강기설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨＜지적도 및 건물개황도＞참조.
[공부와의 차이] 본건 건물은 귀 제시목록(촉탁등기)상 기호(8-가) 1층 41.07㎡, 2~4층은 각각 183.8㎡이나, 실측면적 1층 35.62㎡, 2~4층은 각각 235.8㎡이고, 기호(9-나) 1층 39.72㎡, 2~4층은 각각 202.23㎡이나, 실측면적 1층 45㎡, 2~4층 각각 264.6㎡으로 다소 상이함.
[참고사항] 본건 건물은 신축공사가 진행 중단된 상태로서 일반건축물대장이 존재하지 않는 촉탁등기 상태이며, 유치권 관련해서는 필히 확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년4월19일	근저당권	1,200,000,000원
2023년6월14일	가압류	142,860,000원
2023년6월26일	근저당권	325,000,000원
2023년6월26일	근저당권	416,000,000원
2023년6월26일	근저당권	494,000,000원
2025년4월30일	임의경매
2025년9월17일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,195,133원원	132,089,333원원	48%	3.7회회
6개월	313,172,171원원	180,954,667원원	60%	2.8회회
12개월	313,172,171원원	180,954,667원원	60%	2.8회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 음성군 단독주택 경매초보도 쉽게! (건물 204.2평, 토지 157.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -목록 1,2,4 지목은 '임야','답','전'이나 현황 '대'임(목록 2,4 농지취득 자격증명 불요) -제시외건물 7-1, 7-2, 7-3 매각 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 3번은 도로로 이용중이고, 5번, 6번은 대지로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9122)입니다.
입찰일은 2026.04.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1,2,4 2020. 7. 7. 근저당권 설정 목록 7 2023. 4. 19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 차량출입 가능. 철근콘크리트구조. 개별난방.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경30491 (청주지방법원 충주지원)

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