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충주 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 78.4평, 토지 94.7평)

청주지방법원 충주지원에서 진행되는 2025타경30437, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"Good 충주 - 충청북도 충주시"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

충주시 대소원면 본리의 단독주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 259.15㎡(78.39평)입니다. 토지면적은 313.00㎡(94.68평)입니다.

사건번호는 2025타경30437이며 청주지방법원 충주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 489,440,400원입니다만 0회 유찰되어

최저입찰가는 489,440,400원입니다.

입찰보증금은 48,944,040원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	충청북도 충주시 대소원면 본리 681
물건용도	단독주택
토지면적	313.00㎡(94.68평)
건물면적	259.15㎡(78.39평)
사건번호	2025타경30437
감정평가액	489,440,400원
최저입찰가	(100%) 489,440,400원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	본리 681	대	313㎡ (94.68평)
건물	본리 681	1층 주택 벽돌구조	127.1㎡ (38.45평)
건물	본리 681	2층 주택 벽돌구조	127.1㎡ (38.45평)
제시외건물	본리 681	주택일부	4.95 ㎡(1.50평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ""대소원초중학교"" 서측 인근 및 북서측 인근 에 위치하고 있는 부동산(단독주택 2건)이며, 주위는 충주첨단산업단지,아파트,단독주택,나 지,주상용부동산이 혼재하여 형성된 산업단지 인근지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 1)기호1토지: 소로각지에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호3토지: 중로각지(이면각지)에 접하고 있어 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.
3)형태 및 이용상태 1)기호1토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.
2)기호3토지: 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 부지로 이용하고 있음.
4)인접 도로상태 1)기호1토지: 남서측 및 북동측으로 소로와 접하고 있음 2)기호3토지: 남동측으로 중로, 북서측으로 소로와 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 1)기호1토지: 도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로1류 (폭 10m~12m)(소로1-대소1)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소21)(접함),가축사육제한구 역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),지방산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)
2)기호3토지: 도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역),소로2류 (폭 8m~10m)(소로2-대소1)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-대소1)(접함),가축 사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),상대보호구역 (2020-02-21)(충주대소원초등학교(병설유치원),충주대소원중학교)(교육환경 보호에 관한 법 률),지방산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)
6)제시목록 외의 물건 없 음 [공부와의 차이] 없 음 [참고사항] ""건물감정평가요항표"" 참조 [건물구조] 1)본건 건물(기호2)은 2014.05.23자로 사용승인 되었으며,2014.11.13자로 증축(1층 1.58㎡, 2층 82.76㎡)한 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건 단독주택으로서 외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창 2)본건 건물(기호4)은 2017.02.27자로 사용승인 되었으며, 벽돌구조 철근콘크리트지붕 2층건 단독주택으로서 외벽: 연와벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창 [이용상태] 1)기호2건물: 단독주택 1층: 방4,거실,주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등.
2층: 방3,거실,주방,화장실2,현관 등 2)기호4건물: 단독주택 1층:2가구(방4,거실겸 주방,화장실2,보일러실,창고,현관 등), 계단 등 2층:1가구(방3,거실,주방,화장실2,현관 등),계단 등 [설비내역] 1)기호2건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.
2)기호4건물: 난방설비,위생설비,급배수설비,태양광발전설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 1)기호1,2주택 ㉠: 철파이프골조 천막지붕, 차양겸 비가림막, 약9㎡(1층 소재)
㉡: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약5.6㎡(2층 소재)
2)기호3,4주택 ㉢: 벽돌구조 슬래브지붕, 주택 일부, 약4.95㎡(2층 소재) [공부와의 차이] 없 음 [참고사항] 전체 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	102호전체약50㎡	2024.08.07.	[보]5,000,000 [월]450,000
정OO	목적물2층전부	2018.11.27	[보]없음 [월]없음
한OO	1층별지도면(가)부분101호전부	2018.11.27.	[보]6,000만원 [월]없음
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년9월23일	소유권
2017년3월7일	근저당권	280,000,000원
2020년4월7일	근저당권	180,000,000원
2023년11월3일	가압류	49,500,000원
2024년10월22일	압류
2025년3월25일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년3월7일	소유권
2017년3월7일	근저당권	280,000,000원
2020년4월7일	근저당권	180,000,000원
2023년11월3일	가압류	49,500,000원
2024년10월22일	압류
2025년3월25일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

충주 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 78.4평, 토지 94.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉢) -태양광발전설비 및 정원수 매각 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 2번, 4번 옥상에 이한나 소유의 태양광시설 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9122)입니다.
입찰일은 2026.03.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
한국토지주택공사:한국토지주택공사는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 해당하는 법인으로 한국토지주택공사가 선정한 입주 자(정수인)이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을때 대항력 인정

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 342일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 342일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 3. 7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 슬래브지붕. 방3. 방4. 화장실2.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2025타경30437 (청주지방법원 충주지원)

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